預售屋轉約：房仲說可以省100萬，但是不實價登錄，可以嗎？

網友在買房知識家社團發問，最近仲介帶看了一個市郊的預售建案（別人轉約），當初別人買1400萬左右，現在要加300萬出售。仲介提到如果不用上實價登錄，可以便宜100萬，等於把屋主要繳的稅金回饋給網友。這樣的條件聽起來很吸引人，但這種操作方式對網友有什麼損失嗎？此外，預售轉約有什麼需要注意的地方？以下我們將詳細解析這些問題，幫助你做出明智的決定。

 

1. 不實價登錄省100萬，划算嗎？

 

（1）不實價登錄的操作方式

仲介建議不將交易價格登錄在實價登錄系統中，這樣可以避免屋主因高額轉售利潤而繳納較多的稅金（如房地合一稅）。仲介將這部分省下的稅金「回饋」給你，相當於便宜100萬。

 

（2）對你的潛在損失

未來出售時的稅務風險：如果你未來出售這間房子，稅務機關可能會根據市場行情或周邊成交價來核定你的出售價格，導致你需繳納更高的稅金。

 

還要注意以下三個風險可能性

貸款成數受影響：銀行在核定房貸時，通常會參考實價登錄的成交價。如果交易價格未登錄，銀行可能會低估房屋價值，影響你的貸款成數。

法律風險：不實價登錄可能涉及逃漏稅，雖然仲介表示這是常見操作，但仍存在法律風險。

 

（3）建議做法

如果仲介提出不實價登錄的建議，建議你謹慎考慮，並諮詢專業的律師或地政士，評估潛在的稅務和法律風險。如果決定接受，務必保留所有交易文件，以備未來可能的稅務查核。

 

2. 預售轉約的注意事項

 

（1）確認建商同意轉約

預售屋轉約需獲得建商的同意，否則可能無法完成過戶。必須請仲介提供建商的同意書，並確認轉約程序是否符合建商的規定。

 

（2）檢查合約內容

仔細檢查原買方與建商簽訂的預售屋合約，確認房屋的規格、交屋日期、付款方式等細節。確認轉約合約中是否有不利於你的條款，例如額外費用或責任轉移。

 

（3）確認屋主的轉售資格

確認原買方是否有權轉售預售屋，並檢查是否有未繳清的款項或貸款。

請仲介提供原買方的付款證明，確保房屋沒有財務糾紛。

 

（4）稅務與費用分擔

預售屋轉約可能涉及多項費用，包括仲介費、代書費、契稅、印花稅等。

與仲介確認這些費用的分擔方式，避免未來產生糾紛。

 

（5）龐大現金支付壓力

預售屋轉約買方除了要支付賣方已經支付款項，還要支付賣方要賺的價差以及接下來的工程款項與房仲服務費，新買方要特別注意自身財務狀，因為這部分的款項完全無法貸款。

 

3. 房價上漲300萬，是否值得購買？

 

（1）市場行情評估

該預售屋的價格從1400萬漲到1700萬，漲幅超過300萬，顯示該區域的房市熱度。如果該區域未來仍有上漲潛力，購買這間房子可能是一個不錯的投資。

 

（2）與仲介談判空間

仲介表示可以便宜100萬，這是一個不錯的談判條件，但建議你進一步與仲介協商，爭取更好的價格或附加條件（例如仲介費減半、房屋價款部分是否可以分期支付）。

 

（3）未來出售的稅務影響

如果未來房價繼續上漲，出售時可能需繳納較高的房地合一稅。

建議提前規劃稅務策略，例如利用自住優惠或長期持有降低稅率。

 

謹慎評估，確保交易安全

不實價登錄省100萬的操作方式雖然看似划算，但存在稅務和法律風險，建議謹慎評估。預售轉約時，務必確認建商同意、檢查合約內容、確認屋主的轉售資格。此外，該預售屋的價格上漲潛力值得考慮，但需注意未來出售時的稅務影響以及自身財務狀況。