政府社會住宅計畫，吸引房東們加入，不僅讓出租更輕鬆，還有賦稅優惠。
但是，所有房屋都可加入社宅計畫嗎？對房屋建物、屋主或房客有什麼要求？ 
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日盈不動產 總經理 張惠山說明，房東想將持有房屋拿來作社宅，要先從以下三個部分來確認：

1．社會住宅的房屋標準有哪些？
2．對屋主有什麼要求？
3．對房客有什麼要求？

Q1. 社會住宅的房屋標準有哪些？
A： 
1. 建物登記謄本、所有權狀影本、建築物使用執照影本或測量成果圖影本，符合下列情形之一：

主要用途標示為：
住、住宅、農舍、套房、公寓、宿舍等，或者主要用途欄位為空白，且依據房屋稅單以住家稅率繳納房屋稅。

如果建物不是位於工業區或丁種建築用地，主要用途為：商業用、辦公室、一般事務所、工商服務、店舖或零售業，也需要是以住家稅率繳納房屋稅。

不是位於工業區或丁種建築用地的建物，申請人可以出示主管機關核可文件，證明建物的主要用途符合要求且無需變更使用執照，也需按住家稅率繳納房屋稅。

2.出租的住宅不能是社會住宅、合宜住宅、政府的出租住宅或二十四小時住宿的機構。

3.每一個門牌號碼只能一個住宅不得分租。

4.住宅必須安裝火災警報器和滅火器，且出租人需在租賃期間負責維護。若沒有安裝，須在租約開始後30天完成；如果有特殊情況不能按時安裝，出租人可書面提出延長申請，最多可延長兩個月，且只能延長一次。

5.如果住宅裝有燃氣熱水器，必須安裝在建築物的外牆或能通風的位置；如果無法做到，出租人需在租約開始後30天內安裝排氣管將廢氣排到戶外，或者將熱水器移至戶外，或更換成強制排氣式熱水器或電熱水器。如果有特殊情況無法按時完成，也可以申請延長，最長為兩個月。

6.若是未登記的建築物，可以提交合法的房屋證明文件，或是由主管機關協助認定的文件，證明在建築管理前已建造完成。

Q2. 對屋主有什麼要求？
A：
1.不可以是違法出租者。

2.不能是承租人家庭成員或直系親屬，無論是包租或代租。

3.房東是住宅所有權人，可以是自然人或私法人(例如：公司)。

Q3. 對房客有什麼要求？
A：
1.身份要求：
中華民國國籍，並在國內有戶籍。

符合以下任一條件：
已成年。
未成年但曾在安置機構或寄養家庭中，結束安置後無法返回家中。

2.申請人及家庭成員都沒有自有住宅。
3.申請人及其家庭成員的收入和財產必須低於政府設定的標準。

4.申請人如果是警消人員，且其職務等級不高於「警正四階」，則不受收入和財產的限制。

5.如果申請人或其家庭成員依換居專案申請租房，則不受無住房及收入要求的限制，但如果是換居的自有住房和租賃住宅在不同的地區，則需符合不動產的限額規定。

6.申請人和家庭成員在申請時未接受政府的其他租金補助或住房協助，或未承租社會住宅。

如果已經接受這些補助，但同意在租約開始時放棄或停止接受補助的，可以例外。

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新北市租賃公會首席副理事長 張惠山
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