想買房卻發現附近沒實價登錄？內行人教你破解「無行情」迷思！

當你走進一條靜謐的老街，眼前那棟30年透天厝讓你心動，但翻遍實價登錄，卻發現同條路近幾年幾乎沒有交易紀錄——這該如何估價？

其實，老透天的價值藏在細節裡。

 

▍土地，是透天厝的靈魂

在沒有近期成交案例的區域，土地價值就是最可靠的基準。你可以先查詢「土地公告現值」，但這只是政府課稅的參考，真正的市場行情通常會再上調。例如，若土地公告現值每坪10萬元，在發展成熟的住宅區，實際行情可能落在20~30萬/坪之間。

接著，觀察這塊土地的「使用潛力」：

是否位於角地？

路寬是否足夠停車？

未來是否有都更或重劃的可能？

這些因素都會讓土地的價值產生微妙變化。

 

▍老屋的「殘值」該怎麼算？

30年的透天厝，建築物本身可能已折舊殆盡，但「結構是否安全」、「屋況是否堪用」仍會影響價格。如果這棟房子只需簡單整理即可入住，殘值可能還有100~200萬；但若需要大規模翻修，甚至重建，那建物價值可能只剩數十萬，甚至要扣掉拆除成本。

 

▍替代案例怎麼找？

當同一條路沒有參考行情時，不妨將範圍擴大至周邊500公尺內的相似物件。重點是「條件要相近」——同樣是住商混合區？同樣是連棟透天？同樣的臨路寬度？舉例來說，如果附近有一棟屋齡相近的透天，去年以1200萬成交，但它的面寬比你這棟多1米，那你的出價可能就要下修10%~15%。

 

▍當地房仲的「口袋行情」

有些成交價不會立刻出現在實價登錄上，尤其是私人交易或親友間的買賣。這時，詢問在地資深房仲往往能得到關鍵線索。你可以試探性地問：「這附近最近有透天成交嗎？大概落在什麼區間？」他們腦中的市場脈動，往往比公開數據更即時。

 

▍租金反推法，適合長期持有的買家

如果這棟透天未來可能出租，可以用租金回推合理價格。例如，附近相似物件的月租金是2萬元，以投報率2.5%~3%回推，合理市值約落在800~960萬之間。當然，這方法更適合「以租待售」或長期收租的買家。

 

▍最終出價策略

先算出「土地價值 + 建物殘值」的基準價

對比周邊替代案例，調整±10%

預留5%~10%的議價空間，避免一開始就踩到底線

記住，在沒有明確行情的區域，買賣雙方的心理戰往往更關鍵。保持彈性，並做好功課，才能在這場談判中佔上風。

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（如果你也曾經在「無實價登錄」的情況下買房，歡迎分享你的經驗！）