美國老不換屋，台灣老不賣房 房地產「沉積效應」恐持續升溫 

【房產中心／專題報導】

美國房市出現一個顯著現象：許多年長屋主即便退休，也不願搬到維護成本較低的小宅，而是選擇繼續住在大型住宅。多項研究與產業數據顯示，這背後最主要的原因是資本利得稅負擔加重。這種稅制效應不僅影響個人財務決策，也正在改變整體住宅供需結構。

美國70歲老夫妻倆在同一棟四房兩層樓住宅住了41年，三間臥室已閒置，樓梯讓行動不便。雖然他們想換到更符合退休需求的空間，但房屋過去40年間增值近百萬美元，賣出後須繳3萬至6萬美元的資本利得稅，再加上退休金有限及長照成本，使得賣房換新幾乎不划算。老夫妻坦言，「收入有限下，只能更加謹慎，稅負壓力讓我們遲遲不敢行動。」

另一個重要因素是遞增課稅基數制度。依規定，資本利得稅只適用於繼承後房屋增值部分，父母在世期間累積的增值幾乎免稅。對老夫妻而言，繼續住在原宅，子女僅需負擔繼承後增值部分的稅務，聯邦遺產稅僅適用於資產超過2800萬美元者，遠高於他們留給子女的房屋價值，使得「留房給子女」比生前出售更划算。

全美房地產經紀人協會（NAR）2025年報告指出，若當年屋主出售房屋，約34%會超過個人25萬美元免稅門檻，約10%會超過夫妻50萬美元門檻。資本利得稅長期未依通膨調整，使更多屋主落入課稅範圍，形成所謂「閉鎖效應」。對空巢族而言，本應透過換屋降低生活負擔的階段，卻因稅制因素被迫停留原居所，讓中大型住宅供給停滯，年輕家庭購屋困難。協會指出，「對空巢老人合理，但對房市整體卻完全不合理。」

台灣正快速邁入超高齡社會，65歲以上人口在2025年突破20%，這群銀髮世代正是經濟起飛時期的購屋主力。數據顯示，65歲以上長者住宅戶數逼近百萬，多集中於都會區透天厝或老舊公寓。這些房產歷經數十年增值，一旦出售將面臨房地合一稅，對仰賴退休金的長者可能侵蝕養老本金；再加上華人社會根深蒂固的祖產傳承觀念，使得持有至終老在財務上比生前出售更划算。理性與情感的雙重因素，使大量適合換屋的中古屋被「鎖」在市場之外，形成結構性沉積。

政府為活絡房市，2025年推動「囤房稅2.0」，針對持有多戶非自住住宅者課徵最高4.8%差別稅率，意圖迫使空屋釋出。然而對大多數僅持有一、兩戶老宅自住或準備傳承的長者而言，直接影響有限。即便持有成本微幅上升，出售老宅仍面臨稅負與繁瑣程序，長輩寧可「不動」，政策刀鋒主要砍向投資客與建商餘屋，卻難撼動生命週期與稅務規劃形成的結構性鎖定。

這也解釋了當前房市「交易量低迷、價格仍穩」的現象。市場看似供給充足，卻缺乏有效流通。銀髮族持有的老舊公寓地段優越，卻缺電梯、管線老舊；新興重劃區的新建案則生活機能不足。結果，年輕家庭找不到價格、格局、地段皆宜的換屋標的，市場上真正流通的房子，要麼總價過高，要麼亟待修繕。

政策上，專家認為，應從「增加持有成本」的懲罰性邏輯，轉向「降低換屋障礙」的支持性方案。包括提供換購銀髮宅稅賦誘因、活化「以房養老」與「售後租回」方案，以及借鑑都更思維促成市區老宅與郊區新屋資產交換等。唯有兼顧銀髮族財務安全、世代居住需求，並引導存量房產健康循環，才能真正釋放被鎖住的居住能量，讓每個世代都能安身立命。