「中古屋交屋前必驗！買房踩雷自救指南」—法律與實務QA大全

最近版上熱烈討論中古屋交易糾紛，許多網友分享買到漏水、壁癌屋卻求償無門的慘痛經驗。本文用白話解析相關法條，告訴你如何保障權益！

Q1：中古屋也要驗屋？不是只有預售屋才需要嗎？
A：絕對要驗！中古屋雖然有使用痕跡，但賣方必須誠實告知屋況。常

見糾紛包括：

賣方隱瞞漏水、壁癌等問題

房仲沒盡責檢查屋況

買方沒驗屋，交屋後才發現瑕疵

案例：網友買屋後發現嚴重漏水，但賣方在現況說明書勾「無漏水」，法院判賣方賠償修繕費+減價150萬元！

Q2：賣方隱瞞瑕疵會怎樣？
根據《民法》第365條：

買方可在交屋後 6個月內 要求減價或解約

若賣方 故意隱瞞（如已知漏水卻不說），不受6個月限制

嚴重者可能觸犯《刑法》第339條詐欺罪

自保方法：

簽約前要求賣方填寫「現況說明書」並拍照存證

驗屋時重點檢查：
✓ 天花板、牆面（是否有水痕）
✓ 排水孔測試
✓ 電路安全檢查

 

Q3：房仲沒發現問題要負責嗎？
依《民法》第567條及《不動產經紀業管理條例》第26條：

房仲有義務 複核現況說明書 真實性

若因疏忽導致買方損失（如漏查海砂屋），需連帶賠償

實務建議：

選擇有提供「瑕疵擔保」的房仲品牌

要求房仲陪同驗屋並錄影

 

Q4：賣方不給驗屋怎麼辦？
簽約前明訂驗屋條款：

註明「買方有權於交屋前驗屋」

保留「扣留尾款」的權利（如總價5%）

法律保障：

依《民法》第758條，所有權移轉以「登記」為準

即使未交屋，只要完成登記，買方就有權要求驗屋

 

Q5：驗屋發現瑕疵如何處理？
三步驟解決：

立即通知：

書面存證信函給賣方與房仲

限期（如7天內）修繕或協商

協商方案：

賣方修復（需約定品質標準）

直接減價（依修繕估價單扣減）

解約退款（最嚴重情況）

法律行動：

向消保官申訴

提起民事訴訟（可請求修繕費+減價）

 

Q6：中古屋驗屋該注意哪些重點？
必查5大項目：

漏水：檢查天花板、窗框、浴室

結構安全：樑柱有無裂縫、鋼筋外露

管線：測試排水速度、水壓

蟲害：木作是否有蛀孔、霉味

設備：瓦斯爐、熱水器是否正常

專業工具：

濕度檢測儀（查隱形漏水）

熱顯像儀（找壁癌源頭）

 

總結：中古屋交易自保SOP
看屋時：要求房仲提供完整現況說明書

簽約前：加入驗屋條款與違約罰則

交屋前：找專業驗屋公司或設計師陪同

糾紛時：立即存證，必要時走法律途徑

記住：「現況交屋」≠「瑕疵免責」，賣方故意隱瞞仍須負責！
花小錢驗屋，省下未來百萬修繕費，絕對值得！

（歡迎留言分享你的驗屋經驗，幫助更多人避開地雷屋）