央行信用管制奏效，房市投資熱度降溫，未來政策轉向時機受關注

為抑制房市過熱，央行自去年第3季起推出「不動產貸款具體量化改善方案」及第7波信用管制措施，從不動產放款集中度、交易熱度、房價預期三面向著手，並透過金檢與開罰補強授信漏洞，強化風險控管。這些措施已有效抑制房市投資，並舒緩房貸滿水位的壓力，因此本次央行理監事會議並未推出第8波信用管制，符合外界預期。

 

信用管制成效顯著，房市熱度降溫

央行的信用管制措施主要針對以下幾點：

 

限制投資客資金鏈：針對周轉金、餘屋貸款、其他貸款資金流向進行嚴格審查，並增提鑑價或寬限期要求，斷絕投資客的資金來源。

 

嚴格審查自住客負債比：即使是自住客或低首付交屋需求，也需接受嚴格的負債比檢視，降低過度槓桿操作的風險。

 

金檢與開罰補強漏洞：透過持續的金檢與開罰，確保銀行授信符合規範，避免資金違規流入房市。

 

這些措施已對房市產生明顯影響：

 

中古屋價格修正：投資客資金鏈斷裂，加上缺乏股市投資氛圍帶動，中古屋市場面臨價格修正壓力。

 

預售市場漲勢趨緩：預售屋市場因資金緊縮與需求減少，漲幅明顯趨緩，部分區域甚至出現停滯現象。

 

政策轉向時機：觀察執行成效與市場變化

央行過去對房市信用管制的調整，通常需等待新措施上路滿一年，確認執行成效後才會考慮鬆綁。例如，2014年6月推出的限縮措施（如特定地區第2戶貸款限縮、全國第3戶限貸、調降豪宅認定標準及成數等），直到2015年8月才初步鬆綁，並於2016年確認價量觸底後，才解除大部分措施，僅保留豪宅限貸。

 

去年9月推出的「不動產貸款具體量化改善方案」為期一年，目前仍在滾動調整階段。加上交屋潮帶來的硬需求仍旺，央行短期內難以放鬆調控手段。因此，今年房市不僅329檔期受到壓抑，連928檔期也難有樂觀表現。

 

買賣方策略調整：面對新常態的應對之道

在當前房市環境下，買賣雙方需調整心態與策略，以因應市場變化：

 

買方：

謹慎評估財務能力：在央行嚴格審查負債比的背景下，買方應確保自身財務狀況穩健，避免過度槓桿操作。

優先選擇保值性高的物件：例如交通便利、生活機能成熟的區域，或具有長期發展潛力的新興重劃區。

把握議價空間：中古屋市場價格修正，買方可趁機爭取更好的成交條件。

 

賣方：

合理定價：在市場熱度降溫的情況下，賣方應避免過度高估房價，以加速成交。

提升物件競爭力：例如提供裝潢或家具配備，吸引自住客群。

靈活調整銷售策略：例如延長銷售期或提供優惠付款方案，以因應市場變化。

 

央行的信用管制措施已有效抑制房市投資熱度，中古屋價格修正與預售市場漲勢趨緩，成為當前房市的主要特徵。未來政策是否轉向，將取決於執行成效與市場變化，建議買賣雙方密切關注政策動態，並調整策略以因應新常態。對於自住客來說，當前市場環境或許是進場的好時機，但仍需謹慎評估自身財務能力與物件條件，才能做出最適合的選擇。