重購退稅權益與風險解析：5年列管期關鍵注意事項

屏東縣政府財稅局近期針對土地增值稅重購退稅機制發布詳細解釋，此政策雖能減輕換屋族稅負，但伴隨嚴格的5年列管條款。根據《土地稅法》第35條及第37條規定，民眾在「先售後購」或「先購後售」自用住宅時，若新購土地地價超過原出售土地扣除土增稅後的餘額，可申請退還已繳納的土地增值稅。然而，重購土地在完成移轉登記後將進入5年列管期，期間若違反規定，將面臨退稅款追繳。

 

列管期間的「再行移轉」陷阱

財稅局特別提醒，「再行移轉」的認定範圍遠比一般認知的廣泛，除常見的買賣、贈與外，還包含：

 

配偶間相互贈與（即便是無償轉讓）

法院強制拍賣（非自願性移轉亦屬規範範圍）

 

信託登記等特殊移轉形式

唯一例外是政府依法徵收或繼承移轉，但需注意若繼承人於列管期間內再處分該土地，仍會對繼承人追繳原退稅款。

 

「自用住宅」用途的嚴格認定

關於「改作其他用途」的認定標準更為細緻，以下情形將觸發追稅機制：

戶籍遷出形成空戶（即使保留水電使用）

任何形式的出租行為（包含公益出租與社宅包租代管）

營業使用（即使部分面積作為辦公室）

實際未居住（如作為倉庫或第二住宅）

 

但下列特殊情況可豁免：

✓ 子女就學需求遷籍（需提供在學證明）

✓ 公務派駐海外（需出示派令）

✓ 所有權人死亡（需檢附死亡證明）

 

實務風險管理建議

戶籍保留策略：若需暫時遷出戶籍，應保留水電繳費紀錄及鄰長訪查證明，佐證實際居住事實

繼承規劃警示：繼承人若在5年內轉售重購土地，須預留退稅款準備金

出租替代方案：考慮以「無償借住」取代租賃契約，但需注意國稅局可能實地稽查

文件保存要點：保留5年內的房屋稅單（需為自用稅率）、地價稅繳納證明

 

此項退稅機制雖能節省可觀稅負（最高可達土地漲價總數額的40%），但列管期間的規範複雜度高。屏東縣財稅局特別提醒，近三年已查獲多起因戶籍遷出或地下室出租遭追稅案例，建議民眾辦理重購退稅前，應詳閱《土地稅法施行細則》第24條規定，或向各地稅務機關申請事前諮詢，避免因小失大。圖／google map

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