買方解約仲介費照收？賣厝阿明「三大關鍵階段」：避免買房不成還損失百萬

【M傳媒房產中心／專題報導】

「我只是下個斡旋想反悔，為什麼要沒收十幾萬？」一位首購族的困惑，道出許多買房新手對仲介費計算的茫然。隨著房市交易降溫，買方中途解約的糾紛日益增多，其中「仲介費該不該付、該付多少」成為最常見的爭議焦點。

三大關鍵階段決定收費責任

「賣厝阿明」分析，仲介費的計算並非一成不變，而是依照交易進度分為三個關鍵階段：

第一階段「看屋與議價期」，若買方僅完成看屋或口頭議價，通常無需支付仲介費；但若已支付斡旋金，解約時可能面臨斡旋金被沒收的風險。

第二階段「簽訂要約書」，此時若買方反悔，仲介可依據要約書約定的百分比請求服務費用，金額通常為總服務費的30-50%。

第三階段「正式簽約後」，一旦買賣契約成立，仲介即完成主要服務，即使買方後續解約，仍需支付約定的全額仲介費。

斡旋金與要約書的法律差異

「很多消費者分不清斡旋金和要約書的差別」，法律顧問陳律師解釋：「斡旋金是『誠意保證金』，買方反悔時可能被沒收；而要約書是『正式購買承諾』，違約時需按比例支付服務費。」實務上曾發生案例，買方簽署要約書後反悔，被仲介求償總價3%的服務費，相當於30萬元。相比之下，若僅支付10萬元斡旋金，損失反而較小。

簽約後的解約成本最高

最嚴重的狀況發生在正式簽約後。除了可能損失已支付的定金（通常為總價3-5%），還需支付買賣雙方約定的仲介費。以總價1000萬房屋為例，若買方簽約後解約，可能面臨30-50萬定金損失，再加上30-50萬仲介費，總損失可能超100萬元。

「簽約前一定要問清楚解約條件」，賣厝阿明表示：「正派的仲介會主動說明各階段的權利義務，避免後續糾紛。」

自保之道與談判空間

賣厝阿明提供三大自保策略：首先，簽署任何文件前，要求仲介明確列出收費標準與解約條件；其次，優先選擇提供「審閱期」的仲介公司；最後，保留所有溝通紀錄，以備不時之需。值得注意的是，實務上仲介也可能視情況給予彈性。若買方能提出具體困難（如貸款未過、家庭變故），部分仲介願意協調減免費用。

M觀點：
仲介費爭議的本質是「服務價值」與「契約精神」的平衡。買方應建立正確認知：仲介費是專業服務的對價，而非懲罰性收費。建議交易前掌握三個關鍵：明確階段性收費標準、理解斡旋金與要約書的法律效力、評估自身履約能力。與其事後爭執，不如事前透明溝通，選擇提供完整說明的仲介業者。畢竟，順利的房屋交易應該是創造三贏，而非造成三方損失的戰場。