新青安擴容也難救市？七都預售市場陷冰河期 週來人僅8組創歷史新低

政策善意難敵市場觀望 高雄逆勢成長五成成唯一亮點【M傳媒財經中心／專題報導】

儘管政府九月針對新青安貸款大開善門，不僅取消《銀行法》72-2條限制，更將換屋族出售舊屋的期限從一年放寬至18個月，但這股政策暖風顯然未能融化預售市場的冰層。根據591新建案最新統計，七都九月平均週來客量暴跌至僅剩八組，較八月再減兩成，創下歷史新低。尤其台南市月減幅度高達八成最慘烈，僅高雄市在平價案帶動下逆勢成長五成，成為黯淡市場中的唯一星光。

 

數據透視：北冷南溫的市場分化 

這份調查揭露了當前預售市場的嚴峻現實：台北市、新北市、新竹縣市來客量均月減逾兩成，桃園市減少一成，台中市勉強持平。唯獨高雄市從每週六組增加至九組，成長五成。房價基期高的地區消費者態度格外謹慎，顯示在利率與經濟前景未明下，購屋決策已從衝動轉為極度理性。

台南市的暴跌特別值得玩味。八月間永康、東區等精華地段指標案，憑藉品牌與地段優勢仍能創造單週20組以上來人，但九月卻快速消退。這反映當前市場「有話題無買氣」的特殊現象，消費者願意看屋，卻不願輕易下訂。

 

高雄突圍：平價策略喚回自住客 

在一片慘澹中，高雄成為唯一亮點。近兩月北高雄楠梓區多個新案公開，且價格不再創高，逐漸喚回自住買方。特別是高大特區周邊，在業者調整定價策略後，出現久違的看屋人潮。然而，林哲緯也提醒，關稅戰等國際變數仍影響市場信心，整體推案量相對有限，這波回溫能否持續仍有待觀察。

進一步分析來客表現較佳的個案，如台北中正區「皇翔柏金」、板橋「協和新中興」、桃園觀音區「嚮未來-瞄美」等，不難發現建商品牌與地段仍是突圍關鍵。但即使表現最佳的個案，週來客20組已屬難得，與全盛時期動輒40-50組相比，仍差距甚遠。

 

政策失靈：新青安為何救不了預售市場？ 

新青安貸款鬆綁原被市場寄予厚望，為何效果不彰？業內人士分析，問題核心在於： 

1. 總價天花板限制：新青安貸款上限1000萬元，在雙北等高房價區難以找到合適標的 

2. 預售屋履約風險：近期爛尾樓爭議讓消費者轉向成屋市場 

3. 經濟不確定性：全球經濟波動與就業市場隱憂，削弱長期負擔房貸意願 

當前市場已從「價格認同」轉向「價值認同」，消費者不再盲目追價，而是精算CP值。這解釋了為何部分定位明確、價格合理的個案仍能維持基本來客，但多數創高價案則門可羅雀。

 

M觀點：市場重開機的必然與轉機 

這波預售市場冰河期，實為房市健康調整的必然過程。從M觀點觀察，當前困境背後隱藏三大轉機： 

1. 定價回歸理性：業者被迫重新思考定價策略，有助市場長遠發展 

2. 產品重新定位：自住需求成為唯一支撐，設計將更貼近實際生活 

3. 汰弱留強加速：體質不佳建商退場，有利產業健全化 

 

對消費者的建議是：與其追尋市場最低點，不如聚焦「負擔能力內的最佳選擇」。特別是首購族，可善用新青安優勢，鎖定總價1200萬內、品牌建商、生活機能成熟的標的。而換屋族則應把握市場平穩期，仔細比較各案條件，爭取更大議價空間。

市場從不缺少機會，只缺少發現機會的眼睛。這波預售市場寒冬，正是理性購屋者難得的進場時機。