你的老透天正在貶值！專家：超過這個屋齡沒都更潛力就該賣

【M傳媒房產中心／專題報導】

在台中近東海、工業區的45年透天，位於無尾巷、屋況需要大整修，屋主面臨兩條路：直接出售換屋，還是貸款整理後繼續住。這個問題不只是情感與生活考量，更牽涉到房屋稅務、貸款利率、整修成本與未來轉手價值。

 

法律與貸款現實條件

依現行《銀行法》與金融監理規範，舊屋貸款的核貸成數與條件，會受到屋齡、耐用年限與銀行風險評估影響。45年透天，尤其是在無尾巷，雖然土地價值仍在，但建物部分已接近《房屋稅條例》耐用年限（透天水泥造耐用年限通常是50年左右）。銀行對這類老屋，貸款成數可能壓低至5\~6成，若是「整修貸款」或「房貸增貸」，利率通常落在年利率2.5%\~4%之間（視個人信用與銀行而定）。此外，《建築法》並未強制要求舊屋整修，但若房屋結構有安全疑慮，依《建築物耐震設計規範》與地方政府規範，可能須進行結構補強，這會大幅增加成本。

 

整修成本與實際負擔

依近年市場行情，透天大整修（含水電全面更新、防水、室內格局調整、地板、廚衛、油漆）的費用，約每坪1.5萬至3萬元。以45年透天，假設使用面積40坪計算，整修費用可能落在60萬至120萬以上，若包含結構補強、屋頂翻修，甚至可達150萬。

這筆費用若透過貸款支付，以100萬元、20年期、年利率2.2%計算，每月約需還款5,200元，總利息支出約25萬元。

 

出售價格與稅務考量

出售時主要涉及《房地合一稅條例》及《土地稅法》。

房地合一稅：若持有超過10年，出售所得適用稅率10%；6\~10年則為15%。

土地增值稅：依公告現值累進稅率計算，舊透天因土地占比高，土地增值稅常是主要稅負。

房屋現況影響價格：45年透天的市場價值，多數取決於地段與土地使用分區。東海、工業區周邊的老屋，買方多數鎖定「拆除重建」或「出租當員工宿舍」用途，因此屋況好壞對售價影響有限，除非是要賣給自住型買家。

換句話說，如果地點的土地行情高，即使屋況差，也可能賣到不錯的價格；但若是巷道狹窄、交通不便，則買方群體更少，議價壓力大。

 

消費者該如何抉擇

如果你偏向「繼續住」且對地段滿意，整修貸款雖會增加長期負擔，但能改善生活品質，且比搬遷成本低（免支付新房頭期、仲介費、契稅等）。但要注意，老屋即使翻修，結構壽命依舊受限，未來轉手價值主要來自土地。

 

若網友打算「換屋」，則應先找房仲或自行查詢附近實際成交價，扣除房地合一稅、土地增值稅、仲介費後，計算剩餘資金能否負擔新房頭期與搬遷成本。若售價偏低、換屋後必須背更高貸款，就要衡量生活壓力是否可承受。

 

從法規與市場來看，45年無尾巷透天的建物價值有限，土地價值才是核心。

整修後雖能提升居住舒適度，但不會大幅提高未來轉售價格。若未來3\~5年內仍打算搬離，直接出售較為務實；若打算長住10年以上，且對環境滿意，則可評估整修貸款改善屋況，並在貸款成數與利率範圍內控制預算，避免超支。

 

法律上沒有硬性規定你必須重建或出售，選擇重點在於生活需求、資金狀況與對地段的信心。老屋整修是「改善生活」，出售換屋則是「資產配置」，兩者差別在於你未來想過的生活模式與財務壓力的承受度。