新房貸不到8成算違約？ 買家驚爆「鑑價陷阱」苦惱自備款 

「賣方保證貸款8成，最後卻因銀行鑑價不足貸不到！」一名購買新房的網友求助，擔心若因銀行鑑價金額低於購屋價，導致貸款成數不足，自己是否需承擔違約風險？這篇貼文揭露建商與銀行間的「鑑價落差」潛規則，更點出購屋族最恐懼的「自備款缺口」危機！ 

 

建商保證V.S銀行鑑價：落差誰買單？ 

該網友描述，買房時建商信誓旦旦保證：「已請銀行鑑價，貸款絕對8成」，但契約中卻暗藏條款「若因買方個人因素導致貸款不足，需自行補足差額」。

然而，實務上最常見的狀況卻是： 

1. 銀行鑑價低於成交價：建商溢價銷售，銀行卻按區域行情鑑價； 

2. 政策緊縮放款：央行打房導致銀行放款趨嚴； 

3. 建商合作銀行消失：原承諾的銀行突然調整授信政策。 

一旦貸款成數不足，買方就得在短時間內籌措數十萬至百萬的自備款，否則可能違約沒收定金！ 

 

網友案例：保證8成變6成！ 

貼文引發共鳴，許多苦主分享類似經歷： 

「建商說保證8成，但銀行只願貸65%，差點違約！」 

「簽約後才發現合作銀行僅1家，其他銀行鑑價更低！」 

「建商說『信用良好就沒問題』，結果鑑價不足照樣被打槍！」 

 

專家揭關鍵：契約條款藏魔鬼 

這類糾紛通常取決於契約怎麼寫： 

1. 「貸款不足無條件解約」：若契約有此條款，買方可無責解約； 

2. 「自行補足」：最不利的條款，買方必須硬籌錢否則違約。 

 

阿明觀點： 

買新房想保障貸款成數，不能只聽建商畫大餅！我的建議是： 

1. 簽約前先自尋銀行鑑價： 

   不要只信建商合作銀行，自己找1–2家常往來銀行進行「預鑑價」； 

2. 契約加註「但書」： 

   要求註明「若貸款不足8成，買方可無條件解約並全額退定金」； 

3. 保留對話紀錄： 

   建商口頭保證的貸款成數，務必錄音或寫進契約附件。 

 

關鍵提醒： 

「保證貸款」通常只是話術，最終還是看銀行鑑價與政策； 

自備款最好多準備1–2成，預防鑑價落差； 

信用良好≠保證滿貸，銀行最看重的是「房屋成交價 vs 鑑價價差」！ 

 

阿明金句：買房不要賭運氣，鑑價落差是常態！契約寫清楚，才是真保障！