地址借人登記公司沒事？專家警告：小心「無形產權」被偷走！

公同共有房屋登記商號，對其他共有人有影響嗎？

最近有網友提出一個實際的情況：家中一間房子是公同共有，目前由哥哥居住，哥哥想把朋友的商號登記在這個地址，但實際上並沒有營業。其他共有人擔心，這樣的登記會不會影響未來賣屋，甚至影響所有權的完整性？

 

首先，要先釐清「公同共有」的概念。

 

所謂公同共有，指的是這棟房子並不是以「比例分配」的方式劃分，而是全體共有人共同擁有完整的一個標的物，彼此之間沒有劃分出哪個部分屬於誰。換句話說，每一位共有人都對這間房子有完整的支配權，但重要的處分或用途改變，都需要全體同意，不能單方面決定。這一點和「分別共有」最大的差異，就是沒有各自的持分比例可以自由處分。

 

回到網友的問題：把房屋地址借給朋友登記商號，會不會影響其他共有人？

 

在現行的法令規範中，商號或公司登記的「營業地址」，只是作為登記與聯繫之用，並不會改變房屋的所有權登記。也就是說，房屋所有權狀上的登記人，還是各位共有人，不會因為設了商號就變成第三人擁有房產。這一點大家可以放心。

 

不過，風險的部分並不是完全不存在。

 

第一個可能性是，雖然朋友說「沒有實際營業」，但未來若真的在該地址發生營業行為，可能會牽涉到稅務、工商稽查，甚至若有糾紛或債務問題，法院或稅捐機關寄發公文、傳票，會直接送到該房子地址，屆時難免造成困擾。另外，若涉及實際營業，還可能涉及房屋稅率、營業稅、甚至住宅用途變更的爭議，這些都會讓其他共有人承擔額外的不確定性。

 

第二個問題是未來要出售房屋時的影響。雖然商號登記不會變更產權，但對買方來說，看到這個地址同時是營業地址，可能會擔心有潛在法律糾紛或租賃關係，進而影響交易意願，甚至在談價時要求折扣。若買方謹慎一些，還可能要求先將商號遷出，才能順利完成交易。這等於在賣屋前，必須額外處理這個「登記上的瑕疵」。

 

案例解析

實務上就曾有案例發生：某台中屋主將房子借給朋友登記公司，朋友雖然沒有實際經營，但後來因公司涉及欠稅，稅捐處寄送催繳公文到該地址。雖然房屋本身沒有被查封，但因為登記地址與債務人綁在一起，導致有意買方在產調時看到「該地址涉及欠稅通知」，買方提出稅務登記移除後才交付尾款。後來屋主為了順利交屋，只能協助朋友將公司地址遷出，並耗費數月時間處理後續行政程序，順利完成成交。

這案例說明，即便「登記商號」不會直接影響產權，但在市場交易上確實會帶來心理障礙，甚至實際阻礙交易順暢性。

 

因此，對於其他共有人來說，最重要的是要問自己：

是否同意讓房子用來登記商號？因為在公同共有的架構下，嚴格來說，這是一種用途上的改變，理應需要全體共有人同意。如果沒有取得共識，哥哥私下答應朋友，可能會引發家族內部糾紛。建議在這種情況下，應該先召開家族內部的共識會議，把可能的影響和風險講清楚，必要時甚至可以透過書面協議，載明「僅為登記使用，不得營業，若未來出售需先遷出商號」，避免後續爭議。

 

專家觀點認為，單純登記商號對房屋所有權沒有立即性的法律影響，但仍可能帶來潛在風險。

對共有人來說，最大的問題不是產權變動，而是未來交易的便利性以及債務糾紛的風險。因此，如果共有人都能接受，並且事先訂定清楚的書面約定，甚至要求朋友簽下承諾書，約定在出售前無條件遷出，風險就能大幅降低。若無法達成共識，最好的做法是直接拒絕，以確保房屋在未來出售時不會產生額外障礙。