從稅賦優惠到風險控管，專家教你聰明當房東

受惠於租金補貼2.0與公益出租人政策，推動7年的包租代管政策協助逾14萬戶家庭入住，成長率年年創新高。然而，許多房東對加入公益出租仍存有疑慮。日盈不動產社會住宅包租代管 總經理 張惠山統整公益房東的優勢、風險與實戰策略，助民眾安心賺取穩定收益。

 

一、公益房東3大好處

好處1：稅賦優惠，年省數萬元

綜合所得稅：每屋每月免稅額1.5萬（年免18萬）

房屋稅：適用自用稅率1.2%（較非公益出租省50%~75%）

地價稅：適用自用稅率0.2%（較非公益出租省80%）

實測案例：
臺中陳太太將3房公寓委託包租代管，年租金收入36萬，扣除免稅額後僅需申報18萬，省稅$12,000。

 

好處2：穩定收益，空置率趨近於零

租金保障：政府補貼+包租代管業者履約保證，租金收取率達99%

租客篩選：業者提供租客信用調查與收入證明，降低糾紛風險

 

好處3：專業管理，省時省力

日常維護：業者負責修繕、收租與糾紛處理

法律保障：定型化契約+專業律師諮詢，避免租約漏洞

 

二、公益房東4大風險與避險策略

 

風險1：租客破壞房屋

避險策略：

簽約時收取2個月押金，投保「住宅火險+第三人責任險」（年保費約$2,000）

 

風險2：租金漲幅受限

避險策略：

選擇「包租合約」（業者保證最低收益），每年重新議約，依市場行情調整租金

 

風險3：業者經營不善倒閉

避險策略：

選擇「租賃住宅服務業」登記合格業者，確認業者履約保證金額（建議＞6個月租金）

 

風險4：稅務稽查風險

避險策略：

保留租金收據與修繕單據，每年申報租金收入，避免漏報遭罰

 

三、加入包租代管3大實戰步驟

 

步驟1：選擇合適業者

評估指標：

業者規模（建議選擇市占率前5大）

服務口碑（查詢Google評價與糾紛紀錄）

合約條款（確認解約條件與賠償機制）

 

步驟2：簽訂合約與設定租金

合約重點：

租期：建議1年起跳，保障穩定收益

租金：參考實價登錄租金行情，設定合理價格

租金設定公式：

合理租金＝（區域行情×0.9）~（區域行情×1.1）

 

步驟3：申請公益出租人資格

出租人（房東）與房屋所有權人需為同一人

 

房屋承租人（房客）需領有以下租屋補助：
住宅租金補貼
身心障礙者房屋租金補貼
低收入戶租金補貼
都市原住民家庭租屋補貼

 

出租房屋需滿足以下條件：
房屋的用途為提供居住使用
房屋需具備門牌，若是一個門牌分成多間套房出租，則依門牌數量為主，而非套房數量，因此多間僅享有一個優惠
房屋需為合法建築物，違建的房屋則不符合資格

 

四、真實案例解析

成功案例：高雄林先生將4間套房委託包租代管，年收入60萬，省稅60萬，省稅25,000

失敗案例：臺北張太太未確認業者履約保證，業者倒閉損失3個月租金

 

日盈不動產社會住宅包租代管 總經理 張惠山提醒：
選擇包租代管業者時，務必確認其履約保證金額與服務口碑，並保留所有交易紀錄，以保障自身權益。

 

張惠山
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