頂加、夾層沒權狀也能賣正價？購屋族怒喊：這算誰的房！

【M傳媒房產中心／專題報導】

沒有權狀的頂樓加蓋與夾層，竟被屋主當完整房屋面積計價，購屋族應如何面對「違建溢價」市場亂象。想要改善居住空間，卻發現房市上「頂加」或「夾層」案件屢見不鮮，但多數屋主卻將這類無權狀空間視為完整房屋價格出售，讓買方傷透腦筋，不知道該如何出價才合理。

 

違建空間竟按權狀計價

一名自住買家向本報透露，家中成員較多，因此只能以這類案件作為選擇，然而市場上屋主開價多是以整戶房價加上頂加或夾層價位計算，並未考量其合法性或可能帶來的使用限制，讓買家在價格評估上陷入兩難。房產專家指出，頂加、夾層多屬違建或未辦理分戶建物登記的空間，雖然短期可增加使用面積，但在法律上無法單獨設定權利，也不受地政機關保障，因此其價格通常應低於有權狀的樓層。

 

根據業界估計，市面上高達90%以上的夾層屋都不符合法規，特別是1995年以後的違建，依法應「即報即拆」。頂樓加蓋同樣面臨合法性質疑，根據《公寓大廈管理條例》第7條，屋頂平台屬於全體住戶共同所有，任何人都不能私自占用或改建。

 

違建空間合理計價方式

若想購入此類物件，買方可先估算「權狀樓層單價」，再視空間結構安全、合法性及屋況而定。賣厝阿明建議以建築成本換算價值即可，畢竟買方購買此類物件承擔相當大的拆除歸零風險。違建空間的合理價格計算應考量三大因素：建築成本、使用年限與違建類型。尤其頂樓加蓋的鐵皮屋成本相對較低，但這些都遠低於有權狀空間的市場價格。

 

從列管到即報即拆現實

根據各縣市違章建築處理規則，違建分為三類：1964年以前的「舊有違建」、1964年至1994年間的「既存違建」，以及1995年後的「新違建」。舊有違建與既存違建原則上採拍照列管，暫緩拆除。但1995年後新增的違建則適用「即報即拆」政策，沒有任何寬限期。

資深律師警告：「購買違建物件最大的風險在於，未來都可能面臨拆除命運。特別是當違建影響公共安全、阻礙逃生動線或遭鄰居檢舉時，拆除風險更高。」

 

自住家庭購屋族兩難

房仲業者也指出，投資型買家因考量轉手困難，多半不碰這類空間，反而給自住家庭留下進場機會，但同時也形成「價格拉高、但法律保障有限」的微妙局面。自住家庭因預算有限，往往被迫考慮這類物件，但必須認知到未來轉手困難與可能的法律風險。特別是2026年後，租金補貼將排除頂加、違建，這類物件的市場性將進一步受限。違建物件除了面臨拆除風險外，還有貸款成數較低、保險理賠困難等問題，購屋族必須將這些隱形成本納入考量。

 

安全交易四道防線

家庭買家若真有購屋需求，不妨善用市場資訊和仲介專業，找出合理價格，並確保交易安全，才能真正兼顧使用需求與財務規劃。

第一道防線是調閱竣工圖：「透過比對竣工圖與現況，可以清楚了解哪些是原始設計，哪些是後期違建。」

第二道防線是確認違建類型，了解是既存違建還是新違建，這關係到拆除風險的高低。

第三道防線是專業安全評估，請結構技師或建築師評估違建結構安全，特別是夾層屋的承重與固定方式。

第四道防線是價格談判，根據合法性與風險程度，合理議價，避免用有權狀空間的價格購買無權狀空間。

 

整體而言，頂加與夾層的交易仍存在不確定性，價格彈性大，但務必以合法性與安全性為前提，才能避免買到「高價、沒保障」的房子。隨著政府對違建處理日趨嚴格，購屋族更應該謹慎評估，避免因小失大，讓安居夢想在法律風險中搖搖欲墜。