賣房前該花10萬換汙水管嗎？2大方案優缺點全解析

你正在考慮賣房，但發現老舊的「2分管」汙水管可能需要更換，卻又猶豫：「花10萬全面換管到底值不值得？」還是「乾脆省下來，讓買方自己處理？」

這篇文章將從「政策影響」、「買方心態」和「實務建議」三大角度，幫你分析最划算的決策！

 

關鍵問題釐清：換不換管，先看這兩點

 

1. 台中市化糞池廢除政策

水利局免費接管「公共端」（即政府負責銜接公共汙水系統）。

但「屋內管線」需自費升級（例如2分管換成4分管）。

 

如果維持舊管（2分管）：

未來可能阻塞，維修成本更高。

賣房時需「主動揭露」，否則可能被買方求償。

 

2. 買方心態大不同

自住型買方：會在意管線老舊，可能要求降價或要求你換管。

投資客／重建型買方：如果打算打掉重蓋，管線新舊不影響出價，可省下這筆錢。

 

兩大方案比較：該省錢還是徹底換新？

項目        方案一（省錢版）        方案二（全面換管）

工程範圍        僅雨水外接管 + 化糞池廢除      雨水管 + 化糞池廢除 + 全棟換4分管

費用        8,000元 + 磁磚修補（約1-2萬）     10萬元（含磁磚復原）

優點        省錢，適合短期出售    避免未來糾紛，提升賣相

缺點        需揭露2分管風險，可能影響售價    花費高，買方可能仍砍價

 

實務建議：根據「賣房策略」決定

 

適合「方案一（省錢版）」的狀況

房子較舊（35年以上），買方可能重建：如果地段具重建價值（如容積率高、有危老獎勵），買方通常不在意管線，可省下10萬。

急售且預算有限：先做最低限度工程（雨水管+化糞池廢除），並在合約註明「管線現況交屋」，避免責任。

 

適合「方案二（全面換管）」的狀況

買方是「自住客」，且房子需再住10年以上

全新管線能減少議價空間，尤其若同社區有其他競爭物件時。

不想承擔「未揭露」的法律風險：

若隱瞞2分管問題，交屋後阻塞可能被告（尤其半年內）。換管可徹底避險。

 

折衷方案：部分升級 + 明確揭露

如果不想花10萬，又怕影響賣價，可考慮：

只換「主要汙水管」（如1樓到地下室段），降低阻塞風險，花費約3-5萬。

 

在賣屋說明書清楚標註：

「化糞池已廢除，水利局接管完成。」

「部分汙水管仍為2分管，買方如需更換可協商費用分擔。」

 

結論：怎麼選最划算？

若房子「易脫手」（地段好、有重建潛力）→ 選方案一，省錢優先。

若賣相普通，且怕後續糾紛 → 選方案二，花10萬換長期安心。

折衷做法：換部分管線 + 明確告知，平衡成本與風險。

 

最後提醒：與房仲討論當地買方偏好，如果多數人介意管線，建議投資10萬換管；若市場以投資客為主，可省下費用。