房市三季失溫！製造業狂飆下，你還在等房價崩盤嗎？達人揭自住買房真相

【房產中心／專題報導】

當全球AI狂潮席捲，台灣憑藉製造業的鋼鐵艦隊，繳出亮眼的經濟成績單。然而，一片榮景之下，卻有唯一的「失溫區」：「不動產及住宅服務業」已連續三季GDP成長率呈現負值。這顆曾閃亮的經濟明星黯淡，究竟是市場的警鐘，還是理性回歸的契機？房產達人張惠山指出，這正是台灣經濟結構轉型與市場自我調節並行的結果，對自住買家而言，不該再被恐慌或貪婪驅動，而須回歸「價值」與「需求」的雙核判斷。

製造業火熱與房市冷卻：台灣經濟的「冰火體質」

台灣經濟正呈現罕見的「冰火共存」局面。主計總處數據揭示，製造業前三季成長率均突破10%，占GDP比重近四成，穩坐火車頭。相形之下，不動產業連續三季衰退，從拖累總體GDP0.06個百分點，顯露疲態。

張惠山分析，這反映了台灣經濟動能正進行「典範轉移」：成長引擎從過度依賴土地資產與內需槓桿，轉向以科技創新與出口競爭力為核心。他直言，當資金與信心湧向半導體與AI供應鏈，過去支撐房市的寬鬆資金環境與「房市永不敗」的預期心理自然受到壓縮。這並非壞事，而是經濟邁向更健康、多元結構的必經陣痛。

房價為何「跌不動」？結構性成本撐起價格地板

儘管交易量能急凍，但市場期待的「價格崩盤」並未到來。張惠山點破關鍵：「要房價跌，除非物價先跌。」 房價的支撐來自堅硬的結構性成本，包括因國際原物料與缺工導致的營建成本飆升，以及隨公告現值只增不減的土地持有稅負。如同牛肉麵價格一去不回頭，構成房屋實體的各項要素成本已永久墊高，決定了房價的「地板」異常堅固。

此外，所謂的「高空屋率」並未形成有效的降價壓力。張惠山觀察，空屋多集中在「高總價豪宅」與「老舊破房」兩端。前者持有者實力雄厚無急售壓力，後者則因條件不佳而乏人問津，這兩類物件僵持在市場兩端，無法有效拉低整體成交均價。

「快狠準」心法當道：自住買家的黃金修煉期

面對這種「量縮價穩」的複雜市況，傳統「慢慢看、用力砍」的思維已然失靈。張惠山以其著名的「快狠準」心法建議，現在正是自住客「修煉內功」的黃金時期。

所謂「快狠準」，絕非衝動購屋。張惠山強調，「快」的底氣來自於大量「慢」的準備。他建議購屋族應利用市場觀望期，長期深耕目標區域，掌握實價登錄脈動與發展規劃。當你對區域行情、學區機能、合理價格梯度瞭若指掌，一旦遇到「格局方正、採光通風」的稀缺優質物件，便能瞬間判斷其價值，果斷出手。

他提醒，「買在對的價格很重要，但買到對的房子更重要。」 與其糾結於議價那1-2%的空間，不如聚焦於房屋本身的居住品質與長期價值。一個好的格局，遠比虛坪來得實在；一個符合核心需求的家，其價值超越短期市場波動。

給政府的建言：精準扶持，避免誤傷換屋中堅

張惠山也觀察到，當前政策環境讓市場最重要的穩定力量「換屋族」陷入困境。許多上有老、下有小的中產家庭，面臨舊屋賣不掉、新屋貸不成的雙重夾殺。這群社會中堅的換屋需求被凍結，不僅加劇市場僵局，也影響生活品質與消費動能。他呼籲，政府在調控市場之餘，應針對真實的換屋需求設計更細緻的政策工具，避免誤傷。

從「財富幻夢」回歸「居住本心」

不動產業的GDP連續衰退，是台灣經濟轉型的一面鏡子。它宣告了依賴房價暴漲創造財富的舊時代正在褪去。對個人而言，這正是將購屋決策從「投資焦慮」中解放出來的時刻。

張惠山最後重申，房子終極的意義，是提供家人安穩的避風港。在當前的市場冰河期，與其幻想崩盤或等待暴漲，不如回歸本心，「有多少收入就買多少錢的房子，別為了買房把自己逼到絕境」。用知識武裝自己，用理性判斷價值，為家人選擇一個真正適合長居久安的家。當市場褪去狂熱，正是真實價值浮現之時。

 

張惠山(山哥來了)
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