預售屋交易必備！「不動產說明書」是什麼？購屋前一定要懂的權益保障

網友最近在考慮購買預售屋，聽說買房時要注意「不動產說明書」，但預售屋還沒蓋好，真的會有這種文件嗎？內容包含哪些資訊？如果建商沒提供，會有什麼風險？

 

根據台灣《消費者保護法》及《不動產經紀業管理條例》規定，預售屋銷售時，建商或代銷業者必須提供「不動產說明書」，這是保障消費者權益的重要文件。即使房屋尚未完工，買方仍有權要求業者提供完整說明，以下詳細解析：

 

一、預售屋的「不動產說明書」是什麼？

不動產說明書是建商或代銷業者在銷售預售屋時，必須公開的法定文件，內容需詳載建案的基本資訊、規劃細節、契約條款等，目的是避免買賣雙方資訊不對稱。

重點包含：

基地資料：土地分區、地號、面積、使用限制（如是否為工業用地、有無地上權等）。

建案規劃：總戶數、樓層配置、公設比例、各戶坪數（主建物、附屬建物、公設的明確拆分）。

公共設施：健身房、游泳池、停車場等設施的位置與使用規範。

停車位資訊：車位類型（平面／機械）、尺寸、產權登記方式。

建材與設備：品牌、規格（如衛浴設備、門窗材質、電梯廠商）。

契約條款：交屋期限、保固內容、違約責任等。

付款與貸款：分期付款比例、房貸申請條件。

風險提示：周邊嫌惡設施（變電所、墓地）、地質敏感區等。

 

二、為什麼預售屋一定要有不動產說明書？

法律強制性：

若業者未提供不動產說明書，或內容不實，可能違反《公平交易法》或《消費者保護法》，最高可處新台幣2500萬元罰鍰。

避免糾紛：

說明書是契約的一部分，若交屋後發現建商未依內容履行（如建材降級、公設縮水），買方可依此主張權益。

保障知情權：

預售屋是「未來商品」，消費者無法實際看屋，需透過說明書確認是否符合需求。

 

三、簽約前必查！不動產說明書的注意事項

確認「建照」與「使照」：

建照字號：確保建案合法申請，可至各縣市建管處查詢。

使照（使用執照）：交屋前需取得，若建商延遲取得，可能影響過戶。

坪數計算是否透明：

警惕「虛坪」問題，確認主建物、附屬建物、公設比例是否符合廣告承諾（如：主建物應占總坪數60%以上）。

車位產權與規格：

機械車位需註明載重、尺寸，並確認產權登記方式（是否獨立權狀）。

貸款約定與違約金：

部分建商會註明「若房貸未核貸需補現金」，需評估自身財務能力。

保留證據：

簽約時要求建商在說明書上蓋章，並自行留存副本，避免後續爭議。

 

四、若建商不提供說明書，該怎麼辦？

拒絕簽約：未提供不動產說明書屬違法行為，可直接向縣市消保官或地政局檢舉。

自行查證：

至「內政部不動產交易實價查詢服務網」確認建案資訊。

向地政單位申請土地建物謄本，確認土地分區與產權狀態。

尋求專業協助：

委託律師或地政士審閱契約，或透過房仲業者（需具備不動產經紀人資格）協助把關。

 

五、預售屋的隱藏風險與自保之道

即使有不動產說明書，預售屋仍可能因建商倒閉、施工瑕疵等產生風險，建議：

選擇信譽建商：查詢建商過往案例、財務狀況，避免一案建商。

分期付款保留款項：合約中註明保留5%~10%尾款，待驗屋通過後支付。

加入預售屋買賣契約審閱期：依法享有至少5天審閱期，逐條確認條款。

 

不動產說明書是預售屋交易的「護身符」，簽約前務必仔細核對內容，並與廣告文宣、口頭承諾交叉比對。若發現資訊矛盾或業者避重就輕，應提高警覺，必要時諮詢專業人士，才能確保自身權益，避免落入購屋陷阱！