【合資買房警示錄】從好朋友變仇人只差一間房！專家揭「共同持有」重雷區
【合資買房警示錄】從好朋友變仇人只差一間房！專家揭「共同持有」重雷區
【M傳媒房產中心／專題報導】
「朋友一起買房，各出一半應該很合理吧？」最近一位公務員網友在臉書《賣房知識家》社團發文求助，表示他想和好朋友合買一間總價1600萬的房子，雙方各持分一半、各出800萬，但問題是他想用房貸籌措自己的那一半，結果被銀行打回票！這個案例讓不少想「好友合買」的人驚覺：事情沒這麼簡單。
房產達人 張惠山指出，這位網友條件其實不錯，年薪120萬、信用良好、還名下有繼承房產與投資資產，看起來完全符合銀行放貸標準。但問題卡在「只有一半產權」。從銀行角度來說，抵押品的安全性最重要，若房子是兩人共有，就代表銀行一旦要處理抵押品時，只能拍賣你那一半的產權。實務上這類標的幾乎沒人想接手，風險太高、價格又容易被砍半。
這也是為什麼銀行會要求「共有人必須一起當借款人」。
換句話說，除非兩個人都願意一起背房貸，否則單方持分貸款成功率很低。即使你的財力再好、信用再乾淨，銀行也會擔心「另一半」將來不同意拍賣或出問題。銀行最怕的就是「動不了」的抵押品。
有網友建議：「那朋友互相當保人不就好了？」聽起來可行，但實際上幫助有限。因為保人只是次順位責任，銀行真正在意的還是抵押品能不能完整處分。
除了貸款本身，合資買房更大的風險，其實是「人」。
房產達人 張惠山說明，從持有期間的管理費、水電稅費分攤，到未來一方想賣、一方不想賣時的爭議，都是潛在爆雷點。最怕的是「當初好朋友、最後變仇人」，所以專家建議：買房前一定要先簽合夥協議或共有契約，把分攤比例、未來出售方式、退出機制都寫清楚。
實務上，律師常建議至少約定三件事：
一、若有人要退出，另一方有優先購買權；
二、明確約定每月費用與稅務分攤比例；
三、未來出售時如何分配利潤與決策權。
這些在買房之前就談清楚，遠比事後爭執來得划算。
房產達人 張惠山 提醒，「合買」並非不可能，但門檻高、風險多，最好雙方都有長期持有的共識。尤其近年房價高漲、貸款難下，許多人選擇朋友合買、兄弟姊妹共同登記，但若少了法律與信任雙重保障，很容易從「共築夢想」變成「訴訟夢魘」。
張惠山：「買房靠信任，但更要靠制度。」
好友合資買房的確能分攤負擔，但也考驗人性。與其事後翻臉，不如事前講明，貸款、權利、責任、退出機制全都寫白紙黑字。買房是財務合作，不是友情試煉。記住一句話：房可以一起買，風險絕對不能一起賭。
張惠山(山哥來了)
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