「60萬單價社區沒人買！現在進場是撿便宜還是當韭菜？」房市專家揭密關鍵訊號

最近有民眾發現，自己關注的大型社區平均成交價停在60萬左右，但詭異的是，已經好幾個月沒有成交紀錄。委售物件高掛等買家，甚至出現創新低價的案子，卻還是乏人問津。這樣的情況讓不少觀望中的買家心癢難耐：「現在進場到底是超前部署撿便宜？還是傻傻接下墜的刀子？」

 

■社區交易急凍背後藏玄機

房仲業者透露，這種「有行無市」的狀況通常有三大可能。

第一種是整體市場冷卻，像是遇到政策打房或升息循環，周邊建案一起躺平就不必太擔心。

但如果是社區本身有「硬傷」就麻煩了，像是管理費高得嚇人、屋齡老舊卻沒有都更希望，或是附近有嫌惡設施，都會讓買家直接跳過。

更可怕的是第三種狀況：投資客正在倒貨。如果社區前幾年有大量投資客進駐，現在可能正在緩慢出清，價格看似便宜但可能還沒落底。

 

■四大關鍵訊號教你辨別真假底部

想要判斷現在是不是進場好時機，得先看委售物件掛了多久。如果多數案子都掛超過半年還賣不掉，甚至不斷降價求售，代表買方市場當道，價格可能還有下探空間。再來要仔細檢查那些創新低價的案子，是真的「破盤價」還是「假摔」。如果開價58萬但實價登錄顯示最近成交都在60萬，代表這個價格市場根本不埋單。

 

周邊行情也是重要指標。如果同區域新案開價70萬，這個中古社區60萬就算合理；但要是新案只賣65萬，中古屋可能還得再降。另外別忘了算算租金報酬率，如果還能維持在2.5%以上，至少表示還有自住客或包租公願意接手。

 

■進場前必做的三件事

資深投資客分享實戰心法，

第一步要先摸清社區底細。像是調閱歷史開價紀錄，看看賣方是不是愈掛愈低；再問問管理室空屋率，如果超過三成很可能都是投資客在撐，價格修正還沒結束。第二步要大膽試探，如果賣方開價60萬，不妨從54萬開始出價，測試屋主底線。

最後一定要設定「安全邊際」，自住客最好等到價格比周邊新案低兩成以上，投資客則要確保租金報酬率超過3%，未來還有增值題材。

 

房市專家提醒，如果是自住需求，看到價格已經低於區域行情就可以開始議價；但要是打算投資，建議再觀察3到6個月，確認沒有更低的成交價出現再出手。畢竟在房市寒冬裡，現金為王才是硬道理！