標「無出租」可增高成數貸款？銀行員打臉：看名下房產數而非物件現況
【M傳媒房產中心／專題報導】
近日有民眾在桃園看屋時，發現現況與說明書不符，引發一場「房貸成數」的疑惑。該名民眾指出，實際看中的華廈目前正有房客居住，但在物件資料上卻清楚標示「無出租」。當他詢問房仲原因時，得到的答案是：「如果標註『出租中』，銀行在核貸時會認為你是投資客，貸款成數可能會降低；反之寫『沒有出租』，就比較容易核到高成數。」這樣的說法，讓買方心生疑慮：銀行真的會因為「有無出租」就判斷買方是不是投資客嗎？

銀行審核真正依據
知識傳媒 貸款專家 呂崑富指出，銀行核貸最主要的判斷依據，是「借款人名下不動產數量」以及「貸款用途」。若借款人名下已經有多筆房產，銀行確實會傾向認定為投資性購屋，進而調降貸款成數。但若買方為首購族或僅有一戶自住房，通常仍能核到自用住宅的標準成數。
至於「物件是否出租」，銀行雖然會參考，但並非唯一關鍵。銀行真正關心的是貸款人的還款能力、房產的價值穩定度，以及是否有投機炒作的風險。換句話說，「房子有無出租」只是背景訊息，而不是直接導致成數高低的決定因素。

房仲灰色地帶
不過，為何房仲在說明書上選擇標註「無出租」？房產達人 張惠山坦言，這其實是一種「保守作法」。在目前央行選擇性信用管制的政策下，銀行確實會加強對投資客的審查，因此仲介為了避免銀行「多想」，往往傾向將物件描述寫得簡單一點。
然而，這樣的作法也存在爭議。因為依據《不動產說明書規則》，房仲有義務如實揭露物件現況。若買方事後發現「資訊不符」，可能造成信任危機，甚至涉及誤導。張惠山提醒，買方務必自行確認現況，並可要求仲介在書面文件上載明「現正出租」，避免日後產權交屋時出現爭議。

法律與貸款雙重保障
張惠山進一步指出，即便物件「出租中」，對於買方貸款的影響，實際上仍需回歸銀行的審查標準。若買方能提出自用需求的佐證，例如戶籍遷入、無其他房產紀錄等，銀行通常仍會視為自住貸款處理。
因此，對於自住型買方而言，最重要的是與銀行保持充分溝通，而不是過度依賴仲介的片面說法。同時，買方在簽約時，可以要求賣方提供「租約現況」與「交屋條件」的明確條款，保障日後能順利點交。

M觀點：透明資訊才是關鍵
銀行並不會單純因為物件出租，就斷定買方是投資客並降低貸款成數。真正影響核貸的，是買方的名下持有狀況與還款能力。房仲以「無出租」之名義避險，雖然出於業界習慣，但對買方而言卻可能造成誤解。
在政策緊縮的時代，買方最應該把握的原則是：資訊透明、契約明確。唯有如此，才能避免因「一紙錯誤標示」而掉入房貸迷思的陷阱。

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