房價不漲不跌？別天真，「持平就是跌」的房市真相

【M傳媒房產中心／專題報導】

「房價不漲不跌，這不就是最理想的狀態嗎？」這句話聽起來很天真，但一位網友的拋問戳中了台灣房市最殘酷的現實。表面上房價持平，其實背後暗藏三重成本，利息、稅費與通膨，這些「隱形費用」正在悄悄消磨持有人的財富。

以台北市一間總價2000萬的住宅為例，房屋稅約1.2萬、地價稅0.8萬，再加上社區管理費每月3000元，一年基礎持有成本就超過5萬元。若是貸款購入，利率2%計算，每年利息支出約32萬，算上各項支出，帳面看似「房價持平」的房子，每年其實正默默吞噬持有人37萬元的現金流。換句話說，「持平」背後，其實是財富縮水的真相。

再來談談機會成本。如果這2000萬資金放到年報酬率3%的穩健投資，每年可創造60萬收益。相比之下，房產不僅零收益，還得負擔龐大持有成本。更別忘了通膨影響，年通膨率2%時，資產實質價值一年後只剩1960萬。房價保持不動，看似安全，其實實際購買力早已下滑。這也是專家常說的「微漲才算持平」——房價至少要跑贏通膨與持有成本，才算守住財富。

市場機制同樣殘酷。房地產很難完全「持平」，市場價格總在波動，而成本卻持續累積，名目價格與實質價值慢慢背離，形成表面穩定、實質衰退的怪現象。尤其在升息環境下，利息成本持續拉高，許多低利率時期買屋的持有人，正面臨「帳面獲利、實質虧損」的尷尬局面。

此外，地區差異也影響「持平就是跌」的真實性。在租金收益穩定的精華區，持有成本或可部分抵銷，名目持平還能接受；但在重劃區或供給過剩區，零租金回報的房子，即使房價沒跌，也可能是財務隱憂。

M觀點：
計算房產價值時，租金收益、稅務優惠、資本利得與持有成本都要納入考量。對自住者而言，房子帶來的居住效用比帳面增值更重要；對投資者而言，選擇能產生穩定現金流、覆蓋成本的物件，才是穩健策略。
總之，在這個高成本、低透明的房市裡，房價持平並非安全港，「免費持有」只存在想像中。唯有理性配置資產、掌握現金流，房地產才可能真正成為財富支柱，而不是無聲吞噬你錢包的隱形怪獸。