【稅務攻略】小套房轉自用「這樣做」能省很多錢？

在台北市持有小套房的林先生最近陷入兩難：目前出租中的套房配合政府補貼政策，但計畫兩年後換屋的他聽說「重購退稅」能省下可觀稅負，卻不確定該如何準備。這正是當前許多包租公婆共同面臨的稅務習題。

 

「戶籍+水電」雙軌驗證 國稅局認證自住關鍵

「不是遷個戶籍就過關！」資深會計師指出，國稅局近年嚴查「假自用」案件，光是2023年就有超過200件因自用住宅認定被補稅。她透露，實務上要通過審查，必須建立「居住事實證據鏈」：從水電瓦斯用量、社區門禁紀錄到周邊消費發票，都是佐證關鍵。

 

以林先生的情況為例，若計畫2026年賣屋，最晚2025年就要啟動「自用轉換三部曲」：終止租約、遷入戶籍、定期居住。值得注意的是，單純「每月住幾天」可能不夠，稅務局會從用電度數判斷──若每月平均用電低於基本度數（通常20-30度），很容易被認定為「形式自用」。

 

重購退稅的魔鬼細節 時間軸決定百萬差價

成功適用重購退稅必須滿足「三同一不同」：

同人持有：新舊屋所有權人需相同（可本人或配偶）

同屬自用：出售前1年內無出租營業，且設有戶籍

同為住宅：不含商辦、廠房等非住宅用途

不同屋：新購房屋總價須高於出售價格

 

「最危險的是『365天計算方式』。」所謂「出售前1年」是以「立契日」往前推算，若2026年3月簽約賣屋，自用起始日最晚須在2025年3月，而非年度交替。曾有客戶因誤算12個月與1年的差異，導致喪失百萬退稅資格。

 

包租公的兩難選擇 稅務槓桿怎麼擺

對於現行出租中的物件，建議兩種轉型策略：

穩健派：提前13個月終止租約，完整保留水電單據，並讓配偶或父母遷入戶籍

靈活派：維持出租至出售前6個月，改適用「持有超過6年」的稅率優惠

 

值得注意的是，若選擇重購退稅路線，新購房屋在5年內不得改作其他用途或再次出售，否則會被追繳退稅款。這對可能再度搬遷的年輕家庭而言，是需要納入的長期考量。