共同持有房屋出售後，重購退稅的適用條件與策略

網友問題：朋友的爸爸在110年3月將房子贈與給「大哥、二哥、跟小弟」三個人共同持有。現在想賣掉這間房子，需要繳房地合一稅。如果未來辦理重購退稅，是否可以：

大哥買一間，退他的稅金。二哥買一間，退他的稅金。

還是必須所有人共同購買同一間房子，才能退全部的稅金？

 

解答：

根據《所得稅法》第14條之8（重購退稅條款），重購退稅的適用條件與共同持有房屋的處理方式如下：

 

一、重購退稅的基本條件

 

適用對象：

出售自住房屋並繳納房地合一稅後，2年內（先買後賣或先賣後買）重購自住房屋。

新購房屋的價格必須高於或等於出售房屋的價格。

退稅金額：

若新購房屋價格 ≥ 出售房屋價格，可全額退稅。

若新購房屋價格 < 出售房屋價格，按比例退稅。

自住條件：

出售與新購房屋均需符合「自住」條件（設籍並實際居住）。

 

二、共同持有房屋的重購退稅處理

 

共同出售房屋的稅務計算：

房地合一稅按各自持有比例計算。例如，大哥、二哥、小弟各持有1/3，稅金也按1/3分攤。

 

重購退稅的適用方式：

 

情況1：各自購買房屋

大哥、二哥、小弟可以分別購買自住房屋，並按各自持有比例申請退稅。

舉例：出售房屋總稅金為90萬，大哥、二哥、小弟各持有1/3，每人可退30萬。

條件：每人新購房屋價格需 ≥ 出售房屋價格的1/3。

 

情況2：共同購買同一間房屋

若大哥、二哥、小弟共同購買同一間自住房屋，可合併計算退稅金額。

舉例：出售房屋總稅金為90萬，新購房屋價格 ≥ 出售房屋價格，可全額退稅

90萬。

條件：新購房屋需符合自住條件，且所有權比例與出售房屋一致。

 

三、實際操作建議

 

各自購買房屋的優缺點

優點：各自獨立，不受他人影響。適合家庭成員有不同居住需求的情況。

缺點：每人新購房屋價格需 ≥ 出售房屋價格的1/3，資金壓力較大。

 

共同購買房屋的優缺點

優點：合併計算退稅金額，資金運用更靈活。適合家庭成員願意共同居住的情況。

缺點：需協調所有權比例與居住安排，可能產生糾紛。

 

四、案例解析

 

案例1：各自購買房屋

出售房屋總稅金90萬，大哥、二哥、小弟各持有1/3。

大哥購買一間500萬房屋，可退30萬。

二哥購買一間600萬房屋，可退30萬。

小弟購買一間400萬房屋，可退30萬。

 

案例2：共同購買房屋

出售房屋總稅金90萬，大哥、二哥、小弟共同購買一間1500萬房屋。

新購房屋價格 ≥ 出售房屋價格，可全額退稅90萬。

 

五、注意事項

 

設籍與自住證明

出售與新購房屋均需設籍並實際居住，否則無法適用重購退稅。

 

時間限制

重購房屋需在出售房屋完成移轉登記日起2年內完成。

 

文件準備

出售房屋的買賣契約、稅單。

新購房屋的買賣契約、所有權狀。

設籍證明、水電費單等自住證明。

 

共同持有房屋出售後，大哥、二哥、小弟可以選擇各自購買房屋或共同購買房屋來申請重購退稅。各自購買房屋需符合新購價格 ≥ 出售價格的1/3，而共同購買房屋則需協調所有權比例與居住安排。建議根據家庭成員的需求與財務狀況，選擇最適合的方式，並確保符合自住條件與時間限制。若有疑問，可諮詢地政士或稅務專家，確保退稅權益最大化！