都更重建的關鍵成本與銀行貸款策略：如何順利推動都市更新？
張惠山 都更重建的關鍵成本與銀行貸款策略：如何順利推動都市更新？
都市更新（都更）是城市發展的重要策略，但其實施過程涉及多方面的成本與風險，不僅限於建造費用與稅捐負擔。從開發整合、規劃設計到銀行融資，每一個環節都可能影響都更的成功與否。群洋國際地產 總經理 張惠山 分享都更重建的關鍵成本內涵，並解析銀行貸款的策略與原則，幫助地主與開發者順利推動都更計畫。
1. 都更重建的關鍵成本內涵
都更重建的成本不僅包括建造費用與稅捐負擔，還涵蓋以下重要面向：
時間成本：從更新事業計畫報核至核定，再到建築施工至完工交屋，整個過程可能耗時數年。
專業服務成本：包括協力廠商的勞動力、管理團隊的服務技術、經驗與專業知識。
財務與融資風險：更新期間的財務壓力、社會經濟變動，以及銀行融資貸款額度是否足夠。
這些成本與風險的妥善管理，是都更成功與否的關鍵。
2. 銀行貸款：都更成功的重要關鍵
銀行貸款是都更資金來源的核心，其核貸額度與條件直接影響都更的推進速度與可行性：
地主隱憂：地主常擔心在「自力都更」時，銀行是否會提供全額貸款。
和諧與共識：銀行融資貸款額度往往取決於地主之間的和諧程度與開發整合的內部矛盾。若更新會組織和諧且多數同意，銀行更願意提供支持與核貸。
3. 銀行貸款的成數原則與估算方法
銀行在評估都更貸款時，通常採用以下原則與估算方法：
共同負擔占比：都更成本（B）中的「營建費用」約占70％～80％，具體占比取決於建材等級。
全額貸款條件：若銀行願意提供全額貸款，其額度通常為「更新前原建物未償貸款」加上「共同負擔」的總和。
部分貸款估算：部分銀行的貸款估算公式為：〔（A之貸款額度＋B）Ｘ1.6或1.7〕＜D（更新後新建物的房地總價值）。
此外，和諧的更新會組織可能爭取到更高的貸款額度，包括拆遷補償費、租金補貼及貸款期間的利息。
4. 如何提升銀行貸款額度？
為了爭取更高的銀行貸款額度，地主與開發者可以採取以下策略：
強化內部共識：確保地主之間的和諧與共識，減少內部矛盾。
完善計畫書：提供詳盡的更新事業計畫與權利變換計畫，增加銀行的信任感。
爭取政府補助：利用政府的都更補助與獎勵措施，降低銀行融資壓力。
選擇合作銀行：與熟悉都更業務的銀行合作，提高貸款成功率。
5. 都更重建的風險管理
都更重建過程中可能面臨多種風險，需提前規劃與管理：
財務風險：確保資金來源穩定，避免因資金不足導致計畫中斷。
時間風險：制定合理的時程規劃，避免因行政程序或施工延誤增加成本。
社會風險：與社區居民充分溝通，減少反對聲音與法律糾紛。
群洋國際地產 總經理 張惠山 都更重建是一項複雜且耗時的工程，其成功與否取決於多方面的成本管理與銀行貸款策略。透過強化內部共識、完善計畫書、爭取政府補助與選擇合作銀行，地主與開發者可以有效提升銀行貸款額度，降低都更過程中的風險。希望這篇文章能幫助你更了解都更重建的關鍵要素，順利推動都市更新計畫，為城市發展注入新活力！
張惠山(山哥來了)
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