合購房產變單人名義？9成人慘賠千萬的地雷曝光！地政士點名『這關鍵』最致命

近日在購屋社群引發熱議的合購房產問題，揭露了許多購屋新手未曾留意的法律陷阱。一對姐妹原計劃共同購屋，卻在簽約後考慮變更為單人名義，這看似簡單的變更程序，實則暗藏五大風險。專業地政士更直言，其中第三項「貸款條件變更」的風險，讓近九成購屋者賠上畢生積蓄，值得所有有意合購房產的民眾高度警惕。

 

五大風險深度解析

在實務案例中，合購轉單人名義最常見的糾紛首推「契約變更成本」。當買賣契約已簽署兩人名義後欲變更，不僅需賣方重新同意，更可能產生代書費、契稅等額外支出，若遇房價波動，賣方甚至可能要求加價。其次是「貸款條件重審」的致命風險，銀行將重新評估單一貸款人的還款能力，可能導致利率提高、成數降低，原本預期的還款計畫全盤打亂。

 

最嚴重的第三項風險在於「資金往來的稅務問題」，當兩人合購轉為一人持有時，另一方的出資金額可能被國稅局認定為贈與行為，若超過244萬年度免稅額，將面臨20%的贈與稅率。地政士實務經驗顯示，近九成糾紛都因當事人輕忽這點而損失慘重。第四是「預售屋客變限制」，若為預售案，變更名義可能影響後續客變與驗收權益。最後則是「親友關係破裂」的無形風險，許多合購糾紛最終導致親友對簿公堂。

 

專業建議與防範措施

資深地政士建議，合購前應簽訂詳細的「共同購屋協議書」，明確記載退出機制、負擔比例及違約處理方式。契約務必加註「貸款不足解除條款」，並保留至少20%的自備款緩衝空間。最重要的是，任何名義變更都應事前諮詢專業代書，評估稅務影響，並取得銀行書面同意函。對於姐妹合購這類特殊情況，更應事先公證協議，避免日後舉證困難。

 

房產合購涉及複雜的法律關係與稅務問題，若未做好風險管控，可能成為財務黑洞。這個案例提醒所有購屋者，在簽署任何文件前，務必尋求專業人士協助，將所有可能情境書面化。畢竟，在動輒千萬的房產交易中，事前多花一萬元諮詢費，遠勝過事後百萬元的糾紛損失，這才是聰明購屋的根本之道。