基隆預售屋單年飆43萬：七堵、暖暖成新戰場，35%空屋率亮市場警訊

【M傳媒財經中心／專題報導】

過去房價僅1字頭的基隆，如今預售案最高單價已直逼6字頭，成為北台灣房市漲幅最驚人的區域之一。根據實價登錄，基隆近一年預售屋均價突破43萬元，成屋站穩30萬元大關，七堵區新案「萬隆青和」更傳出開價挑戰6字頭計畫。這場房價盛宴的背後，是基隆捷運核定與雙北外溢效應的雙重推力，但同時也埋下35.34%新成屋空屋率的未爆彈。

 

基隆捷運第一階段已於2025年完成基本設計，預計2034年全線通車。

這條橫跨北北基的軌道建設，從南港經汐止至八堵，共設13站，徹底改寫基隆的交通劣勢。沿線區域中，七堵區因一站直達汐止的區位優勢，成為建商搶進的重點戰場；暖暖區則以開車半小時抵達台北信義區的便利性，吸引雙北購屋族。 

 

永慶房產數據顯示，基隆預售與中古屋價差全台最顯著，暖暖區價差達156%，安樂區也突破101%。這種驚人價差反映市場對未來捷運效益的預期心理，但同時也代表基隆正從「可負擔城市」轉向「高價化市場」。

 

儘管房價持續攀升，基隆房市卻呈現「價量背離」的異常現象。

2025年上半年買賣移轉棟數僅2,041棟，年減45.6%，創下2006年以來同期新低。同時，屋齡5年內新成屋空屋率高達35.34%，相當於每三間新屋就有一間空置，位居全台之冠。 

這種矛盾現象源自兩股力量的拉扯：一方面，捷運題材吸引投資性買盤推升價格；另一方面，自住客群無法負擔快速上漲的房價，導致實際居住需求與供給脫鉤。中信房屋研展室副理莊思敏示警，高空屋率反映區域新案供給過剩，若投資客同時拋售，可能引發「多殺多」修正。

 

七堵區憑藉基隆捷運KL12站設站優勢，成為下一波推案主戰場。

台灣房屋集團趨勢中心觀察，七堵近4年平均房價增幅達17.7%，雖交易量減少30.6%，但價格表現穩健。 

暖暖區在「甲山林城上城2-美麗上城」個案帶領下，預售屋均價站上51.67萬元，歷史最高價更達57.89萬元。該區兼具國道與未來捷運優勢，成為台北信義區通勤族的首選。 

安樂區作為基隆人口最密集行政區，擁有麥金路、安和一街成熟生活圈，中古屋房價仍維持2字頭，總價500-1000萬元可購得2-3房產品，成為在地首購族的避風港。

 

M觀點：

基隆正面臨從「北北基衛星城市」轉型為「大台北獨立生活圈」。捷運建設確實帶來發展契機，但當前市場已出現三大警訊： 

1. 價格透支風險：預售屋43萬均價已超過部分新北第一環區域，但基隆平均家戶所得僅為台北的六成，本地購屋力明顯不足。 

2. 供給過剩危機：高空屋率結合持續推出的百億量體新案，可能導致未來10年消化不完的賣壓。 

3. 交通黑暗期衝擊：捷運預計2034年通車，意味著未來9年施工期將帶來交通衝擊與生活品質下降。 

 

購屋建議：自住客應優先選擇安樂區、仁愛區等機能成熟區的中古屋，避開過度炒作的新興重劃區；投資客需精算租金投報率，並預留至少5年資金週轉空間。基隆的捷運夢雖美，但實現路途漫長，市場終將回歸「居住本質」的檢驗。圖／google map