建商「不二價」？試試用「囤房稅」逼出底價！

近年來，許多建商打著「成屋不二價」的旗幟，要求買方接受遠高於市場行情的開價。這有可能是建商話術陷阱！尤其當建案面臨「囤房稅2.0」的壓力時，「不二價」可能洩氣。

 

一位不願具名的代銷業務透露：2025年7月即將全面實施的「囤房稅2.0」導致建商餘屋持稅率最高可達6%，這讓握有餘屋的建商每多持有1個月都在燒錢！

 

在這篇文章中，我們將揭開建商「不二價」背後的真相，並教你如何運用「囤房稅」這個致命武器，在談判桌上逼出建商的底價。從查詢使照日期、分析建商財務壓力，到實戰議價話術，一步步帶你破解新成屋購屋迷局。

 

一、建商為何堅持「不二價」？

許多購屋者看新成屋時，常遇到建商或代銷強硬表態：「我們成屋不算單價，就是這個總價，不議價！」這種情況通常有3種原因：

建案接近完銷：剩餘戶數少，建商不急著賣。

營建成本上漲：近年工料雙漲，建商認為開價已是最低利潤。

營造稀缺感：刻意塑造「不買就沒了」的氛圍，促使買方衝動下訂。

但事實上，「不二價」也是一種話術，當建商餘屋面臨「囤房稅」壓力時，仍有議價空間！

 

二、關鍵破口：囤房稅讓建商餘屋持有成本暴增

2025年7月上路的「囤房稅2.0」將建商餘屋納入高稅率範圍：

持有1年內：稅率2%~3.6%

持有1~2年：稅率3.6%~4.8%

持有2年以上：最高6%

實戰案例：

台北某建案因使照取得後18個月未售罄，建商原本堅持不降價，但買方查出：

餘屋再6個月就適用4.8%高稅率

建商另有新案需資金周轉成功議價。

 

如何查建商餘屋壓力？

上內政部「建築執照存根查詢系統」確認使照取得日期。

若使照核發已逾1年，建商每多持有1個月，稅負就增加。

 

三、4招破解「不二價」僵局

 

1. 用「總價」包裝議價，避開單坪爭執

建商常說「成屋不看單價」，是因怕買方比價。

這樣談：「我的預算抓總價○○○萬（以實登行情x坪數推算），若能靠近這數字，我可馬上簽約。」

 

2. 鎖定「高稅負戶別」優先砍價

高樓層、大坪數等難賣戶別，建商更急著出清。

技巧：要求代銷提供「餘屋清單」，挑選使照取得後未售出的戶別。

 

3. 拿「囤房稅」當談判籌碼

直接說：「貴案使照已拿到X個月，囤房稅明年會調高，與其放著繳稅，不如我們各退一步？」

 

4. 爭取「隱形讓利」替代降價

若建商死不降總價，可要求：

裝修升級（如廚具、衛浴品牌提升）

付款優惠（拉長工程期、降低簽約金）

贈送費用（管理費、車位清潔費減免）

 

四、建商「真的不缺錢」？3個觀察重點

持續投放廣告：若FB、YT仍見建案廣告，代表銷售不如預期。

代銷人員流動高：頻繁換銷售團隊可能是滯銷訊號。

同建商其他案促銷：若推新案時猛打折扣，顯示資金壓力大。

 

五、掌握數據，勇敢出價！

先查使照日期，確認建商餘屋持有時間。

比較周邊實登，算出合理成交區間。

用囤房稅當王牌，逼建商面對持有成本。

 

記住！ 建商的「不二價」就像菜販說「這菜最甜不殺價」，但您手上已有「囤房稅」這把秤，現在是買方市場，大膽談判才是上策！

圖片來源GOOGLE街景