2013年買的房子，非自住且未設戶籍，賣出後稅收怎麼算？

網友在2013年購入的房子，名下只有這一間，且一直以來都是非自住用途，今年想賣出，但沒有設戶籍。這種情況下，賣出後要繳的稅收會怎麼計算？有沒有什麼特別的影響？以下我們來詳細解析，幫助網友了解相關稅務問題！

 

1. 房地合一稅 vs. 舊制財產交易所得稅

根據你購入的時間（2013年），這間房子的出售會適用「舊制財產交易所得稅」，而不是2016年後實施的「房地合一稅」。以下是兩者的主要區別：

 

舊制財產交易所得稅

適用對象：2015年12月31日以前取得的房屋。

計算方式：房屋出售的「交易所得」併入綜合所得稅計算，稅率依個人所得級距而定（5%～40%）。

成本認定：以房屋的「取得成本」為基礎，計算交易所得。

 

房地合一稅

適用對象：2016年1月1日以後取得的房屋。

計算方式：依持有期間適用不同稅率（持有2年內45%、2～5年35%、5～10年20%、10年以上15%）。

自住優惠：符合自住條件（設戶籍且居住滿6年）可享400萬元免稅額，超過部分按10%課稅。

 

2. 非自住且未設戶籍，對稅收的影響

由於你的房子是非自住且未設戶籍，賣出後的稅收計算會受到以下影響：

 

無法適用自住優惠

舊制財產交易所得稅沒有「自住優惠」的規定，因此無論是否設戶籍，都不影響稅收計算。如果是房地合一稅，未設戶籍且非自住，將無法享受400萬元免稅額與10%優惠稅率。

 

交易所得的計算

取得成本：包括購屋價款、契稅、代書費、仲介費等。

出售價款：賣出房子的實際成交價。

交易所得：出售價款 － 取得成本 － 相關費用（如仲介費、裝修費等）。

 

稅率依個人所得級距

交易所得會併入你的綜合所得稅計算，稅率依你的所得級距而定（5%～40%）。

 

3. 如何降低稅負？

雖然舊制財產交易所得稅沒有自住優惠，但你仍然可以透過以下方式合法降低稅負：

 

提供完整成本證明

保留購屋時的相關單據（如契稅、代書費、仲介費等），並提供裝修費用的發票，這些都可以作為成本扣除，降低交易所得。

 

善用「重購退稅」

如果你賣掉這間房子後，在2年內買新的自住房屋，可以申請「重購退稅」，退還賣屋時繳納的財產交易所得稅。

 

諮詢專業會計師

如果交易金額較大，建議諮詢專業會計師，評估是否有其他合法的節稅方式。

 

未設戶籍的其他影響

雖然舊制財產交易所得稅不受戶籍影響，但未設戶籍可能會影響以下事項：

 

地價稅與房屋稅

自用住宅的地價稅與房屋稅率較低，未設戶籍可能無法適用優惠稅率。

 

未來出售的便利性

設戶籍可以證明房屋的自住用途，未來出售時對買家更有說服力。

 

舊制財產交易所得稅，未設戶籍影響有限

網友的房子適用舊制財產交易所得稅，未設戶籍對稅收的影響有限，但仍需注意交易所得的計算與相關成本的扣除。建議保留完整的購屋與裝修單據，並在出售後妥善規劃稅務，必要時尋求專業會計師的協助。