新聞說預售屋單價破百還遍地開花？問題是誰真的在買單？
文／M傳媒房產中心

最近市場上熱議「預售建案單價破百萬已不再是台北專利」，新北第一環的板橋、中和、永和、新店、三重都有，甚至台中七期也出現零星百萬預售案。
今年329檔期，更傳出新竹竹北可能出現首個百萬預售案。

不少購屋族看了心驚：「房價真的漲成這樣了？我這輩子還能買得起嗎？」M傳媒幫大家拆解這背後的市場真相。

百萬單價遍地開花？其實是少數個案
根據內政部實價登錄，新北三重、中和、新店各有1個破百萬案，永和、新店各有4個，板橋3個，台中西屯區兩個，且都是同一家建商。
聽起來好像滿街都是百萬宅，但仔細算算，這些區域一年推出的預售案少說幾十個，破百萬的案子占比不到10%。
換句話說，那些破百萬的案子是「明星」，旁邊幾十個「路人甲」可能賣不動。

小宅破百萬？政策逼出來的
為什麼新北第一環小宅也敢破百萬？原因在於央行豪宅限貸令：
台北市總價超過7,000萬、新北市超過6,000萬就算「豪宅」
貸款成數最高只有3成，沒有寬限期
建商為了避開這條紅線，只能把房子切小、切小、再切小。
結果總價壓在2,000萬到3,000萬，但單價被推上百萬。
但30坪、總價3,000萬的小宅，真的比較好負擔嗎？這就見仁見智了。

台中豪宅破百萬，但成屋只要5字頭
台中七期出現兩個破百萬預售案，「聯聚理安大廈」每坪112.13萬創年度新高。
但同區域成屋豪宅「RM市政9號」，平均實價只有每坪57.54萬，預售112萬、成屋57萬，中間差超過40萬！
這代表什麼？預售賣的是未來想像，成屋賣的是當下現實。
當兩者價差這麼大，要嘛是預售太樂觀，要嘛是成屋太委屈，很可能兩者都成立。

竹北百萬？還得看真成交
新聞提到竹北高鐵特區「大陸大學段案」可能破百萬。
房產專家提醒：即便個別戶成交百萬，整個建案均價仍難突破百萬。
原因很簡單：幾百戶建案中，總有幾戶條件好（高樓層、面公園）賣到高價，但其他樓層、其他座向價格會拉低均價。
目前竹北高鐵區實登均價約84.1萬，要看到整案均價破百萬，還得時間證明。

現實狀況：市場兩極化
百萬預售確實存在，但多數是「品牌建商+精華地段+小宅規劃」的個案
高價多半是政策逼出來，豪宅限貸令讓建商只能推小宅，單價自然被拉高
預售市場和成屋市場已脫節，別看到預售就以為全面上漲

市場兩極化：品牌、地段、規劃好的案子撐住價格甚至創新高；其他案子「有價無市」。

對一般購屋族來說，不用被這些「煙火」嚇到。多看、多比、多議價，找到適合自己的物件比追逐百萬明星案實在。

但說到最後，有個問題你不得不想：這些百萬預售屋，真的都是買得起的自住族在買嗎？還是有人在用資金砸出一個「市場假象」，讓你以為房價全面飛天？

別被新聞標題騙了，當你羨慕破百萬的預售宅時，也別忘了旁邊那一堆賣不掉的「路人甲」，他們才是真正反映市場現實的人。

百萬宅熱鬧，買單的人，可能不是你想像的那群普通家庭……