賣屋卡關怎麼辦？「一般約轉專約」完整攻略：優缺點分析、操作步驟、風險一次看懂

當房屋委託多家房仲銷售卻遲遲賣不掉，許多屋主會考慮轉為「專任委託」（專約），希望透過房仲集中資源加速成交。然而，專約與一般約的佣金比例雖同為4%，合約限制與執行方式卻大不同，若未釐清細節，可能衍生糾紛。本文從實務角度解析 「何時該轉專約？如何無痛轉換？如何保障自身權益？」 三大關鍵，幫助您做出明智決策。

 

一、先釐清問題：為什麼房子賣不掉？

在考慮轉專約前，務必先診斷銷售困境的根源：

 

1. 市場因素

區域供過於求、整體房市低迷。

物件有明顯抗性（如高於行情價、屋齡老舊、格局不佳）。

→ 對策：調整定價、翻修整理、提供貸款優惠。

 

2. 房仲執行力不足

多家房仲消極推廣（少帶看、少廣告、未精準鎖定客群）。

出現「搭便車效應」：部分房仲等待同行成交，不願投入資源。

→ 對策：汰換不積極的房仲，或轉由專約房仲集中火力操作。

 

二、專任委託 vs. 一般委託：關鍵差異比較

 

三、為何佣金同為4%，專約仍有優勢？

專任委託與一般委託的佣金比例雖同為4%，但兩者核心差異在於：

 

專約的「強制排他性」：

房仲因獨家委託，更願意投入高成本行銷（如付費廣告、虛擬實境看屋、專案活動）。避免一般約中「多家房仲互相觀望」的消極心態。

 

專約的「佣金支付條件」：

即使屋主自行找到買家，仍需支付4%佣金，因此房仲更積極爭取成交。

一般約僅在房仲促成交易時支付佣金，屋主自售無需支付。

 

四、何時該轉專約？3種適合情境

 

物件條件佳，但缺乏曝光：

房仲願意投入資源（如付費廣告、精準行銷、跨平台曝光）。

例：中古屋翻修後質感佳，需透過大量曝光吸引潛在買家。

 

希望快速售出，且接受自售彈性降低：

專約房仲可能要求「配合市場行情定價」以提高成交機率。

 

信任房仲的執行力與區域經驗：

優先選擇「在地深耕、有相似物件成交案例」的房仲。

 

五、簽專約前的「3大自保守則」

 

1. 嚴格審核合約條款

自行銷售限制：確認若自售是否需支付佣金，並爭取豁免空間。

限時售出條款：確認房仲若未在約定期限內售出，合約自動失效。

 

2. 縮短專約期限，保留彈性

首次合作建議簽1~2個月，測試房仲能力後再決定是否延長。

 

3. 要求具體行銷計畫

房仲需提供廣告預算、曝光平台、帶看頻率等細節，避免口頭承諾。

 

六、無痛轉換專約的4步驟

終止一般約：口頭+書面通知原房仲終止委託，確認無解約罰則。

排除已接觸客戶：在專約合約中註明「原房仲帶看過的客戶成交不支付佣金」。

同步啟動行銷：專約生效後，要求房仲立即安排廣告、開放帶看，避免空窗期。

定期追蹤進度：每週檢視帶看量、買方反饋，必要時調整價格或策略。

 

七、風險提醒：專約常見的陷阱

綁死自售權利：合約期間自售仍被抽佣，需爭取豁免條款。

房仲消極執行：未按承諾投入資源，卻無法提前解約。

 

佣金相同，但「執行力」才是關鍵

專任委託與一般委託的佣金雖同為4%，但專約的價值在於房仲的「資源投入」與「積極度」。若物件條件佳、且找到值得信賴的房仲，專約能加速成交；反之，若房仲消極或市場冷清，建議先「更換一般約房仲」測試水溫，再決定下一步。

 

記住：合約細節是關鍵！ 簽約前務必逐條審閱，必要時諮詢專業人士，才能保障自身權益，順利售出理想價格。