2022年買房出租，持有5年後出售要繳多少稅？

最近有位讀者詢問，他在2022年買了一間房子，目前正在出租，租客還有申請租金補貼。他打算持有滿5年後出售，想知道到時候要繳納哪些稅費。這個問題看似簡單，但其實暗藏許多需要注意的稅務細節，今天就來為大家完整解析。

 

首先必須了解，出售房屋時會涉及兩種主要稅費：土地增值稅和房地合一稅。這兩者是分開計算的，不能混為一談。土地增值稅是針對土地部分的漲價課稅，而房地合一稅則是針對房屋和土地的整體獲利課稅。

 

特別要注意的是，因為這間房子是用來出租，而非自住，這將導致多項稅務優惠無法適用。最直接影響的就是無法享有「自住滿6年400萬免稅額」的優惠。根據現行稅法，如果房屋是自住使用，且設籍滿6年，出售時可以有400萬的免稅額，超過部分才需要課稅。但因為是出租用途，這項優惠就完全無法適用。

 

另一個重要的影響是「重購退稅」優惠也將無法使用。重購退稅是指如果在賣掉房子後兩年內又買了新房子，可以申請退還部分稅款。但這個優惠同樣限定於自住用途，出租房產就不能適用。

 

在稅率方面，因為是出租用途，持有期間的認定就特別重要。持有超過5年稅率可以降到20%，沒有免稅額的優惠。

 

我們來舉個實際例子試算：假設當初以1000萬元買入，5年後以1500萬元出售，相關費用（仲介費、代書費等）共50萬元，土地增值稅約40萬元。應稅所得就是1500萬減去1000萬，再減去50萬費用和40萬土增稅，剩下410萬元。這410萬元就要按20%稅率繳納82萬元的房地合一稅，再加上原本的40萬元土增稅，總稅負約122萬元。

 

最需要注意的是，因為租客有申請租金補貼，這個紀錄國稅局都會掌握，所以出租事實很難否認。這也提醒我們，在進行房產規劃時，一定要把稅務因素考慮進去。

總的來說，非自住的房產出售時稅負確實會比較重，建議有類似情況的屋主，最好在出售前1-2年就開始進行稅務規劃，必要時可以諮詢專業的會計師或地政士，找出最有利的出售時機和節稅方案。畢竟在房產交易中，稅費支出往往相當可觀，提前規劃才能確保自己的最大利益。