建商大老猛喊「政策殺市」 呂崑富駁：病根在「高房價」而非信用管制

當建商公會理事長陳勝宏警告倒閉潮與新青安斷頭將引發系統性危機，不動產金融專家呂崑富直指，真正危機是房價與薪資脫鉤的「負擔能力懸崖」。

針對近期建商大老頻頻呼籲央行鬆綁信用管制，中華民國不動產金融知識發展協會理事長呂崑富提出截然不同的觀點。他直指，當前房市交易凍結的根源，並非政策緊縮，而是房價已與民眾實際購買力嚴重脫鉤。呂崑富強調，將新青安族群描繪成「政策受害者」是危險的論述，真正該解決的是高房價結構問題，而非要求政策「放水」支撐不合理價格。

結構性矛盾：購買力斷層才是市場萎縮主因
「建商不斷強調營建成本上漲，所以房價降不下來，但他們忽略了最基本的市場法則：價格最終由需求方的購買力決定。」呂崑富開門見山指出問題核心。

他引用內政部最新房價負擔能力指標，全國房貸負擔率仍處歷史高檔，台北市購屋甚至需要超過15年不吃不喝。「這不是央行政策造成的，而是過去幾年房價漲幅遠超過薪資成長累積的結果。」呂崑富分析，當物件開價普遍超出市場負擔能力，成交量自然萎縮，「這是價格機制在發揮作用，不該全歸咎於信用管制」。

呂崑富認為，部分地區新建案出現價格鬆動，正是市場健康的「價格發現」過程。「買賣雙方正在尋找新的平衡點，這是必要調整，不應被曲解為崩盤前兆。」

駁「新青安斷頭論」：混淆問題本質的恐懼行銷
對於建商大老提出「房價下跌將導致新青安族群大規模斷頭」的警告，呂崑富直言這是混淆問題本質的「恐懼行銷」。

「將新青安貸款戶當作要求政策鬆綁的『人質』，這論點既危險又不負責任。」呂崑富分析，對真正的自住購屋者而言，就業穩定與持續收入遠比房價短期波動更重要。「與其擔心他們因房價下跌而斷頭，不如確保總體經濟環境能讓他們穩定就業、持續還款。」

他更指出矛盾之處：「年輕人是因為房價高不可攀，才需要政府推出高成數、低利率的新青安貸款。如今卻用這項政策來論證『房價不能跌』，完全是倒果為因。」

「火車頭理論」的反思：經濟成長與居住正義的平衡
建商一再強調「房地產是火車頭產業」，牽動上下游逾150萬人就業。對此，呂崑富提出不同視角的反思。

「當這個火車頭拉動的主要是房價數字，而非實質薪資成長與產業升級，我們必須問：它拉動的究竟是經濟，還是資產泡沫？」呂崑富指出，過度依賴房地產帶動的經濟成長，可能產生資源排擠效應，壓縮實體產業投資空間，並加劇財富分配不均。

他引用年輕世代的尖銳提問：「我們應該為了保護15%的從業人口（營建及相關產業），而犧牲多數人『居住得起』的基本權利嗎？」呂崑富認為，這問題值得社會深入辯論。

市場的自然調節：消費者「拒買」的理性選擇
呂崑富觀察到，當前市場最顯著的變化是消費者心態的根本轉向。

「越來越多人不再恐懼『現在不買，以後更貴』。」呂崑富說，許多潛在買家看到預售屋開價背離區域行情，選擇將資金轉往其他投資標的或單純持幣觀望。「房市少了這些盲目追價的買盤，熱度自然下降。」

他認為，這種「拒買」現象正是市場最原始、最健康的調節機制。「當投機客退場、自住客回歸理性，建商面對的不僅是資金壓力，更是產品定位與價格策略是否貼近真實需求的終極考驗。」

一位資深代銷業者私下向呂崑富透露：「市場正在區分誰是體質穩健、產品定位精準的建商，誰又是過度槓桿、盲目推案的投機者。這過程痛苦但必要。」

政策十字路口：要短期紓困，還是長期健康？
針對建商要求鬆綁第二戶貸款限制、放寬都更危老融資等訴求，呂崑富認為政策制定應有更長遠的考量。

「房市政策的目標，不應該是確保所有建商『全部存活』，而是建立一個價格合理、供需健康、資訊透明的市場環境。」呂崑富強調，當前調整正是淘汰不當經營、讓產業回歸理性的過程。

他提醒，有序的價格修正與流動性枯竭導致的崩盤是兩回事。「央行與金管會的管控，正是要避免後者發生，引導市場走向軟著陸。」

對於未來，呂崑富建議購屋者：「緊握手中的資金，就是對市場最實際的投票。等待一個不需要恐懼與脅迫，就能安心成家的價格出現。」

這場建商與專家的觀點交鋒，凸顯台灣房市正處於關鍵轉折點。一邊是產業的生存壓力，另一邊是民生的居住壓力。呂崑富的分析指出，真正的解方不在於政策放水，而在於讓房價回歸與經濟基本面相符的水準。而無數觀望中的購屋者，正用他們最實際的行動參與這場市場變革。