房市分化警訊：預售撐、成屋讓！房市驚現25萬價差，購屋策略大翻轉

【M傳媒房產中心／專題報導】

央行打房滿週年，台灣房市出現奇特分化：預售屋價格堅挺不降，成屋市場卻開始讓利，兩者價差持續擴大，購屋族該如何選擇？

央行實施第七波選擇性信用管制滿一週年，全台房市在「金龍海嘯」衝擊下出現明顯變化。根據實價登錄資料彙整，今年第2季七大都會區出現一個特殊現象：預售屋價格仍在高檔徘徊，而成屋價格卻多呈現下跌格局，導致兩者價差持續擴大。

 

這個現象在除了台北市以外的其他六都特別明顯，其中新北市的價差擴大最為顯著。

新北市今年第2季預售屋每坪均價已逼近70萬元大關，與去年同期的61.6萬元相比，漲幅高達13.5%；而成屋每坪均價僅從44.0萬元微幅上升至44.6萬元，使兩者價差從去年的17.6萬元擴大至25.3萬元。

 

為什麼會出現這樣的價差現象？

在建商方面，隨著信用管制趨嚴、貸款難度上升，民眾對未來房價持續上漲的預期改變，購屋需求轉弱。為了維持銷售節奏，建商多採取低首付、優惠方案或是送裝潢、家電等策略來吸引買氣，但價格則堅守不退，極少建商選擇直接降價促成交。

 

相對地，成屋市場的價格關鍵則取決於買賣雙方對房價的認知。在當前市場買氣降溫的情況下，不少買方期待有一定幅度的降價才願意進場，而部分賣方也願意讓利促進成交，使房價多呈盤整或緩跌走勢。

 

面對市場壓力，建商在預售屋的銷售手法上也更加多樣。

根據房產專家分析，建案廣告常使用各種銷售話術來吸引購屋族，例如「低首付」其實只是前後比例調整出來的結果，並不代表總價比較便宜。

 

其他常見的話術還包括「近捷運站」的交通時間宣傳，但實際可能需要花半小時才能抵達；或是「+1房」的空間規劃，但多出來的空間可能只是沒有對外窗戶的狹小區域。這些銷售手法讓預售屋能夠維持在相對高檔的價格。

 

在七都中，台北市是唯一預售與成屋價差縮小的都會區。

這主要歸因於台北市房市需求穩定，加上該區的成屋市場具稀缺性和地段優勢，受到許多自住族群的青睞，價格相對抗跌，因此整體成屋房價的修正幅度不像其他縣市大。近年來不少預售案開價創高，但實際成交速度放緩，今年以來，單月全台交易量均不到5000件，顯示預售市場交易持續低迷。

 

雖然購買預售屋有付款彈性高的優勢，但仍存在交屋延宕、建材變更、完工價格不符預期等風險。此外，預售屋廣告中充滿各種專業術語與行銷話術，對於首次購屋與經驗不足的消費者來說，容易成為「誤闖叢林的小白兔」。

 

反觀成屋市場，價格修正後反而更貼近實際居住價值。

購屋族可現場看屋、確認格局與生活機能，同時也能直接議價，不受建案廣告話術影響。對自住族而言，現在的成屋市場價格相對合理，提供更多選擇與安全感。隨著政府持續緊縮信用管制，市場觀望氣氛濃厚，預期成屋的價格修正幅度還有擴大的可能，預售屋與成屋之間的價格走勢恐將持續分化。對於有剛性需求的購屋族來說，與其追逐未來性十足的預售屋，不如務實地考慮價格更透明的成屋市場，或許是更穩健的購屋選擇。