新社區變孤島！預售屋交屋驚現「管委會難產」危機，住戶權益誰來顧？

【M傳媒房產中心／專題報導】

走進剛交屋的嶄新社區，電梯安靜無聲，走廊不見人影，整棟大樓宛如空城——這不是電影場景，而是當前許多預售屋社區正面臨的殘酷現實。隨著房市景氣反轉，新建案銷售率持續探底，愈來愈多住戶在歡喜交屋後，驚覺自己入住的是「管委會難產」的孤島社區，衍生出一連串意想不到的管理困境。

一位預售屋準屋主在網路發文求助：建案銷售率不到三成，短期內根本無法成立管理委員會，未來社區該由誰管理？公共設施能否使用？這些問題正困擾著愈來愈多的新建案住戶。

根據《公寓大廈管理條例》規定，必須有超過半數住戶取得產權，建商才需要在三個月內召集成立管委會。但在銷售低迷的建案中，由於產權移轉未達門檻，社區管理頓時陷入「無政府狀態」。這種尷尬處境引發三大隱憂：公設無法正式點交、裝潢管理出現漏洞、鄰居糾紛無從解決。

最讓住戶感到無奈的是，花大錢購買的游泳池、健身房等公共設施，建商多半以「維護責任歸屬」為由拒絕開放，導致住戶只能望著豪華公設興嘆。同時，在缺乏管理規約的情況下，裝潢工時無人監督、公共區域損壞無人負責，甚至連鄰居在門口堆放雜物、寵物隨地便溺等問題，都找不到協調管道。

管理費流向更是一大爭議點。購屋時預繳的6至12個月管理費，在管委會成立前究竟由誰掌控？業界專家透露，各建商處理方式差異極大：有的會用來支付現階段保全與水電費用，有的則會全數保留至管委會成立。若建商長期把持這筆資金，缺乏監督的財務運用難免引發疑慮。

更深層的問題是，部分建商可能為了銷售餘屋，刻意延緩管委會成立。物管業者私下表示，成立管委會後，住戶往往會限制看屋動線，影響建商帶看銷售，這使得某些建商即使達到成立門檻，也遲遲不依法召集會議。

面對這種困境，專家建議購屋族應採取主動。簽約前務必詢問管理費金額、預繳月份與用途，並明確記載於契約中。若已購屋且面臨管委會難產，可向政府工務單位陳情，依法對建商處以罰鍰並要求限期改善。

預售屋交易從簽約到交屋往往歷時數年，消費者很難預料市場變化。

在當前房市調整期，購屋族除了關注戶數、格局與價格，更應該審慎評估建案銷售狀況，並在契約中明定過渡時期管理機制。畢竟，買房不只是購置一個居住空間，更是選擇一種生活品質，與其事後補救，不如事前做好萬全準備，讓購屋夢想不會在交屋後變成管理惡夢。