建案快完銷？實價登錄戳破真相！預售屋話術與成交落差揭密 | M傳媒

【M傳媒房產中心／專題報導】

「先生，這個案子賣得很好，剩下沒幾戶了！」走進預售屋銷售中心，這樣的話術幾乎成了標配。但當民眾回家查詢實價登錄，往往才發現號稱快完銷的建案，實際成交數量僅十幾戶，最多也不過三、四十戶。銷售現場與官方資料之間的落差，讓不少購屋族直呼「被騙感十足」，背後究竟藏著什麼市場真相？

根據內政部規定，實價登錄系統每月1日、11日、21日更新，但從成交到資訊揭露，通常需1.5個月左右。換句話說，消費者查到的數據，反映的是一個半月前的市場狀況。尤其是預售屋市場，雖然實價登錄2.0規定簽約後30日內必須申報，但從簽約到公開，仍有明顯時間落差，這正是現場銷售話術與網路資料不一致的原因之一。

房市專家指出，「快賣完了」是銷售經典話術
用意在製造稀缺感，刺激猶豫買家的下訂意願。但現實卻完全不同。根據《591新建案》統計，2025年上半年全台預售屋平均銷售天數從去年同期的377天延長至540天，換言之，建商平均需要一年半以上才能完銷。南部市場更嚴峻，台南與高雄預售案平均去化時間分別拉長到762天與755天，與銷售現場「快完銷」的說法形成鮮明對比。

實價登錄2.0雖然在提升市場透明度上有進步，包括完整揭露門牌資訊、規定預售屋簽約後須在30日內申報，但系統仍存在限制。除了前述時間落差，系統還會篩除明顯偏離市場價格的交易案例，因此部分特殊成交不會顯示。這也是為何購屋族有時會查不到某些實際成交的原因。

面對銷售話術與實價登錄之間的資訊落差，專家建議購屋族可以採取幾個策略
首先，不要只看單一建案資料，應該同時比對周邊類似建案成交行情；其次，查詢半年至一年的價格走勢，而非單筆交易，觀察趨勢更準確；最後，計算房價單價時應剔除車位價格，避免數據被拉高。當然，實價登錄只是參考工具之一，親自參觀建案、了解周邊生活機能與建商信譽，同樣不可忽略。

隨著預售屋市場逐漸由投資導向轉向剛性需求主導，資訊透明化愈顯重要
實價登錄雖存在時間落差，但仍是最客觀的市場參考。購屋族若能善用數據、冷靜比較，才能在話術滿場的銷售現場找到真正適合自己的房子。畢竟，買房是人生重大決策，與其被銷售手法牽著走，不如用真實資料為自己爭取最有利的選擇，避免日後後悔。

M觀點： 市場資訊的不對等，正是購屋陷阱的溫床
實價登錄不只是查價工具，更是自我防護的第一道防線。掌握數據，保持理性，才能在預售屋話術迷霧中，找到屬於自己的安心居所。