專任約驚爆陷阱！屋主改底價竟遭索賠違約金 內行揭仲介話術真相
簽專任約必看：調高底價反被告？專家教3招自保，避免百萬賠償危機
近期有屋主在社群上發文求助：「我跟仲介簽了專任約，但還沒簽買賣契約，也沒簽斡旋或轉訂金。仲介回報有買家出價接近底價，我不接受，希望再談高一點。原本以為底價是可以斡旋出來談的，但過了一週，我想把底價調高，仲介說沒問題，但後來告知買家上週已經下斡旋，而且高於我一開始設定的底價，還要求我出來談。現在才收到上週的斡旋書，仲介說若不賣就要賠違約金。我想問，這樣合理嗎？」

專任約底價調整的法律空間
專家指出，專任仲介契約中，屋主的底價確實可以視情況調整，但前提是「尚未簽訂買賣契約，也未付訂金或完成斡旋程序」時，屋主仍擁有修改底價的權利。仲介的角色是居中撮合、傳遞出價資訊，而非強迫屋主接受原始底價或出價。

資訊時差與仲介責任
然而，實務操作上常出現資訊傳遞時差。
像這位屋主案例中，仲介先收買方斡旋，卻遲遲未通知屋主，導致屋主認為底價還可調整，實際上已出現買方正式出價行動。專家提醒，這種情況容易產生「資訊不對稱」，屋主可能被迫在不知道完整情況下做決策，進而產生誤會或壓力。

違約金爭議的關鍵因素
關於違約金部分，專任仲介契約通常約定若屋主單方面不履行專任約義務，可能需支付仲介違約金。但此處的關鍵是：屋主尚未簽買賣契約，也未正式接受斡旋金，仲介是否有權要求違約金，要視專任約內容及斡旋通知是否即時送達而定。專家建議，屋主應保留書面證據，例如電子郵件、LINE訊息或書面回覆，證明自己尚未收到有效斡旋書前提出底價調整，這是保護自身權益的重要依據。

屋主自保3大招
1.  書面通知為王：任何底價調整都應以書面（LINE、email）通知仲介，並明確註記生效時間
2.  要求即時回報：在專任約中明定仲介應在收到斡旋後24小時內通知屋主
3.  保留所有紀錄：保存所有與仲介的溝通紀錄，作為未來爭議時的證據

專任約常見爭議類型

賣厝阿明觀點
專任仲介合約中，底價並非一成不變，屋主在尚未簽訂買賣契約或付訂金前，仍有調整空間。關鍵是掌握資訊透明，並以書面方式記錄每次底價變動與仲介回應。若仲介未及時通知買方斡旋或誤導屋主，屋主有權主張自身決策權，不必輕易受壓於「違約金威脅」。實務上，簽約與斡旋是兩個不同階段，專任約的主要目的是確保仲介有服務保障，但不應剝奪屋主對底價、出售意願的最終決定權。建議屋主遇到類似情況，保持書面往來紀錄、清楚界定底價生效時間，並確保仲介履行「通知與建議」義務，而非替屋主做決策。掌握透明資訊，是避免日後爭議的最佳方法，也讓交易更合理、安全。