政策組合拳發威 交易量能下跌三大關鍵

台灣房市正面臨政策調控下的深度冷卻期！隨著「囤房稅2.0」首度開徵、舊制豪宅交易稅加重、新青安貸款嚴查人頭戶等政策全面發酵，2025年開年以來房市交易量能急凍。財政部最新數據顯示，前2月土增稅、契稅、房地合一稅同步衰退逾7%~18%，揭露市場已進入「量縮價穩」的新階段。

 

政策三箭齊發 市場結構性轉變

囤房稅2.0開徵：

非自住稅率最高4.8%（出租可降至1.5%~2.4%）

全國97萬戶未辦戶籍登記房屋面臨稅率調整

財政部統計顯示，多屋族已開始釋出閒置資產，租屋平台新增委託量較去年同期增25%

 

舊制豪宅稅負加重：

台北市總價6,000萬以上、單坪120萬以上交易，獲利率從17%調高至20%

新北市4,000萬/單坪75萬、其他五都3,000萬/單坪50萬同步適用

會計師觀察：2025年Q1豪宅交易量年減逾3成，部分賣方轉以「公司法人」名義持有避稅

 

新青安貸款退潮：

嚴查人頭戶後，2025年2月受理件數降至3,576戶（較高峰衰退58%）

8大公股銀行單月受理戶數全數跌破千件

行庫主管坦言：「投資客包裝首購的假性需求已消失」

 

交易稅收露端倪 房市降溫進行式

財政部關鍵數據證實市場轉向：

土增稅：年減7.4%（土地交易萎縮）

契稅：年減15.4%（成屋買氣下滑）

房地合一稅：年減18.5%（短期交易急凍）

 

信義房屋研展室經理曾敬德分析：「這反映自住客觀望、投資客退場的雙重效應，尤其預售市場受衝擊最明顯。」

 

建商求生戰開打 暗降策略浮現

面對政策緊縮，建商啟動三大應對策略：

價格策略：新北市三重、板橋等區新案出現「廣告戶9折」暗降

產品調整：放大陽台、雨遮等「虛坪」降低單價敏感度

付款方案：工程期零付款、公司貸補足銀行縮緊的成數缺口

 

市場新常態：自住客的議價黃金期

房仲業觀察到兩大趨勢轉變：

議價空間擴大：中古屋從3-5%增至8-12%

成交天數拉長：平均帶看15組以上才能成交（較去年多5組）

住商不動產企研室主任徐佳馨建議：「現在是自住客難得的『挑貨議價窗口』，但需注意銀行鑑價可能跟不上成交價，導致貸款缺口。」

 

未來觀察重點

囤房稅2.0衝擊：7月首波稅單開出後，多屋族是否出現拋售潮

央行動向：若經濟下行風險增，信用管制是否鬆綁

建商財務壓力：中小型建商周轉能力受考驗，恐現合建、讓利案

這波政策調控已徹底改變市場遊戲規則，從過往「資金行情」轉向「剛需主導」的新格局。對消費者而言，在量縮價穩的過渡期，反而可能是近年最健康的購屋環境。