想投資土地獲利？專家分享常見風險助你避雷

（圖片提供／幸福空間）

張三是不動產投資客，以前專門投資建築物，以小套房為主，但最近改投資標的，以土地為重點，請問投資土地有何風險？以下幫大家解析幾個土地類型。

畸零地

畸零地指的是建築基地面積狹小或地界曲折的土地，面積狹小是指基地之長度與寬度未達法規規定之最小面積，或是基地為三角型，或基地界線與建築線之斜交角度不足 60 度或超過120 度，都屬於畸零地。

畸零地是不可以單獨建築，除非與相鄰的土地協議調整地形，或合併使用，達到法律規定最小建築面積的寬度與深度後，才可以申請建築。但是如果該筆畸零地相鄰有其他尚未建築的土地時，就可以不必與該筆畸零地協議調整地形或合併使用，留給其相鄰的未建築土地合併使用即可。因此建議畸零地不能單獨建築，最好不要投標。

建築物法定空地

為了管制土地使用強度與密度，除了實施容積管制外，法律並規定基地面積與建築面積的比率關係，以維持基地內一定比率的空地面積，稱為「建蔽率管制」；所以基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積，就稱為「法定空地」。法定空地與建築面積所占之地面，一般由區分所有權人依比例共同持分，但是因為建築面積所占之地面通常屬於室內部分，無法約定專用，但是法定空地就可以約定專用了，因此在購買房屋時，應該看清楚基地內法定空地是否有約定專用情形，或是被人侵占使用或遭鄰地占用等狀況，才不會在未來發生糾紛。

法定空地的共有人可以單獨拋棄法定空地所有權嗎？物權為財產權，權利人原則上固得任意拋棄，但其權利如與他人利益有關時，自須加以限制，私有土地所有權拋棄，依土地法第 10條第 2 項及土地登記規則第 143 條規定，於塗銷登記後，該土地應登記為國有土地，由國庫原始取得，土地上一切負擔即應歸於消滅。

而建築物法定空地，依建築法第 11 條規定，依屬建築基地之一部分，其於建築基地建築使用時，應留設一定比例面積之空地，旨在維護建築物便於日照、通風、採光及防火等，以增進建築物使用人之舒適、安全與衛生等公共利益。

故該法條第 3 項明定應留設之法定空地，負有「非依規定不得分割，移轉，並不得重複使用」之使用負擔，從而所有權人應無從拋棄該空地所有權，而由國庫原始取得，進而免除該土地上原有之使用負擔，其所為之拋棄行為，乃屬違反建築法應保留空地以維護公同利益之規定及意旨，亦即民法第 148 條第 1項所禁止之行為，牴觸權利濫用禁止原則，且有迂迴脫法行為之嫌，與上開建築法第 11 條之立法精神有悖（法務部 91 年 5 月23 日法律字第 0910018530 號函參照）。

在法拍市場，法拍物件是老式 3 樓、4 樓建築，因為早期法規所謂「法定空地」可以獨立登記在第三人名下，例如建商、建商的股東或第三人為所有權人，他們因積欠債務，被債權人查封拍賣，而且土地使用分區可能是住宅區、商業區等，公告現值很高，常常讓投資客損失慘重。

例如某法拍土地約 100 坪，使用分區為住三，公告現值約每坪 60 萬，市價約每坪 100 萬以上，因此上開土地公告現值總價新臺幣 6000 萬，市價新臺幣 1 億。法拍拍賣底價公告為每坪新臺幣 30 萬，但公告未註明「法定空地」，許多投資客疏忽或不專業，認為比市價便宜很多，就用底價每坪新臺幣 30 萬，總價新臺幣 3000 萬得標。

市價新臺幣 1 億，得標價新臺幣 3000 萬，表面上賺了新臺幣 7000 萬，其實「法定空地」的行情約公告現值的百分之十左右，所以行情價約新臺幣 600 萬，得標價新臺幣 3000 萬是倒賠新臺幣 2400 萬。建議投標前一定要現場仔細查看，並參考都市計畫圖、建物街道圖、土地位置圖等相關資料。

都市計畫道路用地

（地籍圖上有顯示，但尚未施工）為已經都市計畫公告的道路，在都市計畫圖及地籍圖上均有標示，都市計畫道路用地使用分區為「道路用地」，一般在法拍市場，拍定人標購目的為容積移轉，或捐地節稅等用途，可以低價標購。

既成道路

一筆土地為不特定人和平、公然、繼續長期通行（民法第769 條參照）司法院釋字第 400 號解釋歸納，既成道路成立公用地役關係：

（1） 須為不特定之公眾通行所必要，而非僅為通行之便利或省時；

（2） 於公眾通行之初，土地所有權人並無阻止之情形；

（3） 須經歷之年代久遠而未曾中斷，所謂年代久遠雖不必限定其期間，但仍應以時日長久，一般人無復記憶其確實之起始，僅能知其梗概為必要。

關於既成道路，在建築法規上，各地方自治團體的建築管理自治條例，將其稱「現有巷道」。原則應依民法第 769 條及同法第 770 條規定。既成道路只能當作通行使用，無投資價值。

私設道路

供公眾通行或公眾通行未達 20 年或供特定人士（如社區居民）通行之自行留設的私人道路，無論在都市計畫圖或地籍圖上都沒有標示，可能只有在建築執照中會有標示。在法拍屋市場，社區內的私設道路，價錢很便宜的話，可以投資，等到將來社區都更的時候，投資報酬率就很高了。

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【本內容節錄自編輯精選好書《法拍屋實戰寶典【暢銷萬冊紀念】：法拍教父黃正雄教你投資法拍賺千萬》】

書名：法拍屋實戰寶典【暢銷萬冊紀念】：法拍教父黃正雄教你投資法拍賺千萬

出版社：布克文化

作者：黃正雄