購屋陷阱！付斡旋金竟沒收「不動產說明書」 專家：已違法 

【M傳媒房產中心／專題報導】

付了斡旋金卻沒拿到不動產說明書，這種常見的購屋陷阱正讓無數消費者權益受損，專業人士直言：這已經違反《不動產經紀業管理條例》。

一位購屋族在網路論壇抱怨，自己透過房仲支付斡旋金購屋時，竟完全沒有收到不動產說明書，對交易是否合法產生疑慮。此事引發地政專業人士關注，直言房仲未提供說明書已違反《不動產經紀業管理條例》，若買方在未充分了解物件情況下簽署斡旋契約，法律效力可能面臨重大爭議。

 

不動產說明書要求

專業地政士指出，依現行規定，房仲在與買方簽訂斡旋契約前，必須先提供完整不動產說明書，內容包括土地區段、建物格局、產權狀況及重要交易條件，並應揭露是否為海砂屋、輻射屋、凶宅或列入都更範圍等關鍵資訊。根據《不動產經紀業管理條例》第22條及第24條規定，經紀業者在執行業務過程中，應提供委託人完整的不動產說明書，並由委託人簽認。未提供說明書不僅是程序瑕疵，更是明確的違法行為。

 

若房仲未依法提供，買方有權主張程序瑕疵，甚至可要求返還斡旋金，保障自身權益。近年來法院已有多起判決支持消費者在此情況下的退費權利。

 

急售話術陷阱

「賣厝阿明」分析，實務上部分不肖房仲為求快速成交，常會延後或省略提供不動產說明書的流程。尤其在房市熱絡、多人競標情況下，業者可能以「屋主急售」、「限時下訂」等話術，誘使買方匆忙下訂。房仲總部透露：「我們確實接獲過客戶投訴，在其他房仲遭遇未提供說明書就要求簽約的情況。這通常發生在競爭激烈的熱門物件上，業者擔心買方看到完整資訊後猶豫不決。」

 

一旦事後發現物件問題，買方往往需透過繁瑣協商或法律程序才能解決爭議，耗時又耗力。根據消保處統計，不動產交易糾紛中，約有15%與資訊揭露不完整有關。

 

購屋必備三大防線

法律專業人士提醒消費者，支付斡旋金前務必堅持「先見說明書，再簽約付款」的原則。若房仲拒絕提供，不僅可拒絕交易，也可向各地縣市政府地政局或消保官檢舉。

 

消保處建議：「消費者在簽署任何文件前，都應該要求業者提供完整的不動產說明書，並仔細閱讀內容。如有任何疑問，應該暫停交易，尋求專業意見。」

第一道防線是堅持程序正義，確保在簽約前取得完整說明書；

第二道防線是交叉比對資訊，自行調閱相關文件；

第三道防線是保留證據，所有溝通紀錄都應該妥善保存。

 

違規業者責任歸屬

近年法院已有案例判決，若房仲未提供不動產說明書，屬重大程序瑕疵，買方不僅可拿回全額斡旋金，還能向業者求償相關損失。

地方法院房仲糾紛判決中指出：「不動產經紀業者未於簽訂斡旋契約前提供不動產說明書，已違反《不動產經紀業管理條例》第24條之規定，其所為之仲介服務有重大瑕疵。除了民事責任，違規業者還可能面臨主管機關的行政處分。根據規定，直轄市或縣（市）主管機關得處新台幣6萬元以上30萬元以下罰鍰。

 

資訊透明購屋新思維

專家建議，購屋族除了堅持取得說明書，也可自行調閱土地謄本、地籍圖及建物資料交叉比對，避免資訊落差。現在透過『地政電子謄本系統』，民眾可以輕鬆取得土地與建物登記資料。搭配不動產說明書的資訊，就能建立完整的物件履歷。尤其大型建案或二手老屋，房屋狀況複雜，一旦疏忽，很可能造成財務與法律雙重損失。選擇有完善服務流程的品牌房仲，通常能避免這類問題。正派經營的業者會主動提供完整資訊，確保交易透明。」

 

「我當時堅持要先看不動產說明書才付斡旋，房仲雖然覺得麻煩，但還是配合了。事後發現說明書裡真的有幾項重要資訊，差點就忽略了。」網友提醒：「寧可謹慎錯過，也不要衝動買錯！」專家呼籲，資訊透明是購屋安全的關鍵，懂得主動要求、核對資料的消費者，才能真正安心入住夢想家園。在這個資訊爆炸的時代，保護自己的最佳方式就是堅持「知情再決定」的原則，讓每一分購屋資金都花在真正值得的物件上。