辦公市場風暴前夜？台北17萬坪新供給來襲，房東急綁約搶客

【M傳媒房產中心／專題報導】

一場改變台北辦公市場格局的風暴正在醞釀。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達最新示警，未來兩年台北市將有高達17萬坪的新辦公大樓陸續完工入市，這個相當於台北市現有辦公存量三分之一的巨量供給，正在市場上掀起暗湧。面對即將到來的供給海嘯，不少辦公大樓房東已提前行動，紛紛祭出延長租約、提供彈性條件等優惠，展開一場前所未有的「搶客大戰」。

 

根據戴德梁行最新公布的2025年第三季商用不動產市場報告，這場供給潮的起點已經顯現。本季最大的新供給「冠德集團民權大樓」一次釋出9千坪辦公空間，拉開了這場市場變局的序幕。楊長達分析，儘管今年預計有9萬7千坪新增面積完工，但市場已去化7萬多坪，目前空置率仍維持在相對健康的7%水平，顯示企業升級與增租的需求依然強勁。

 

然而，真正的考驗將在明年開始。楊長達指出，明年將有3萬9千坪新供給釋出，但這只是前奏曲。關鍵在於後年，當台北雙星大樓C1D1捷運聯開案完工後，將為市場帶來17萬坪的龐大供給，加上第三年的持續釋出，總計未來兩年將有超過30萬坪的新辦公空間湧入市場。這個數字相當於台北市現有辦公存量約三分之一，勢必對市場造成結構性影響。

 

面對這場即將到來的供給海嘯，敏感的房東們已經開始行動。楊長達觀察到，市場上出現了一個明顯趨勢：房東紛紛主動出擊，透過延長租約來穩住現有客戶。目前一般辦公租約多以兩年為期，但現在已有房東願意簽訂長達五年的租約，就是為了在供給高峰來臨前，提前鎖定優質租客。這種「未雨綢繆」的策略，反映了房東對未來市場競爭加劇的預期。

 

值得注意的是，這場供給衝擊似乎呈現「市中心熱、內湖冷」的兩極化現象。在台北市中心，由於有新辦公大樓的加入，加上企業持續的升級與擴充需求，楊長達預期**租金上漲的趨勢在未來一、兩年內不會改變**。特別是符合**ESG趨勢**的新世代辦公大樓，將成為企業擴張時的首選，在租金與去化速度上都具備明顯優勢。

 

相較之下，內湖廠辦市場就顯得前景黯淡。楊長達分析，內湖廠辦密集完工期是在2000年左右，如今這些建物屋齡已高，但還未到達都更時機。這些老舊廠辦能否符合現代產業的發展需求，成為許多企業主考量的重點。在這樣的情況下，內湖廠辦租金成長面臨阻力，空置率上升已是可以預見的趨勢。楊長達更預言，五年後內湖可能出現大規模重建潮，在這之前，租金和空置率都將「慢慢悲觀」。

 

M觀點：

這場辦公市場的供給海嘯，將成為檢驗台北商用不動市場體質的試金石。從短期來看，房東的「綁約搶客」策略確實能緩解部分壓力，但長期而言，市場將不可避免地進入優勝劣汰的調整期。符合ESG標準、具備智慧建築認證的新世代辦公大樓，將在競爭中脫穎而出；而老舊、缺乏特色的辦公空間，則可能面臨租金下調與空置率攀升的雙重壓力。