透天厝想省稅，分層計算才是關鍵！房屋稅2.0新制自住優惠三大必知條件
【M傳媒房產中心】

想用最低1%到1.2%的稅率繳房屋稅？以為把戶籍遷進去就沒事了？小心！「整棟設籍」不等於「整棟免稅」。房屋稅2.0新制上路後，稅務機關抓得更嚴，最大的觀念改變就是：房屋稅是「按實際使用情形」分層、分間計算的。

近期就有真實案例：一位民眾持有四層樓透天厝，雖然全家人戶籍都在裡面，但因為一樓出租給飲料店營業，導致整棟房屋無法適用自住優惠稅率。結果就是：自住的樓層用1.2%，出租營業的一樓則按較高的稅率（可能3%起跳）課稅。

分層計算原則：你的房子怎麼用，稅率就怎麼算
這就是房屋稅2.0的關鍵精神。稅務局會依據你房屋的「實際使用狀態」來課稅，不是看整棟房子的戶籍在哪。以常見的透天厝為例：

完全自住樓層（本人、配偶或直系親屬實際居住並設籍）：符合條件可申請適用 1.2% 優惠稅率。

出租樓層（無論是住家或店面）：屬於「非自住」用途，稅率為 2% 至 4.8%（視持有非自住房屋總戶數全國歸戶計算）。

空置未使用樓層：通常會被歸類為「非自住住家用」，同樣適用 2% 至 4.8% 的稅率。

所以，房子怎麼用，稅單就怎麼開。想用一紙戶籍打遍整棟省稅的年代已經過去了。

自住優惠三大鐵則，缺一不可
要成功申請到自住用的1.2%優惠稅率，必須同時符合以下三個法定條件，缺一不可：

無出租、無營業：申請為自住的該層或該部分，完全不能有出租或營業行為。

實際居住且設籍：必須由屋主本人、配偶或直系親屬在裡面 「實際居住」 ，並且已完成戶籍登記。只設籍、沒人住，不符合規定。

全國持有三戶以內：本人、配偶及未成年子女，名下全國的自住房屋，合計不能超過3戶。

重要行動提醒：今年申請期限至3月23日
符合條件的人，千萬記得要「主動申請」。稅務局不會自動幫你調降。申請變更房屋使用情形的截止日，是每年房屋稅開徵前40天。

以今年（115年）的房屋稅來說，原定截止日是3月22日，因適逢假日，順延至 3月23日（星期五）。務必在這個日期前，向房屋所在地的稅捐稽徵機關提出申請，今年（115年）的稅單才能適用優惠稅率。逾期申請，優惠就要等到明年了。

房東的合法節稅捷徑：公益出租
如果你有樓層出租，與其冒險偽報自住，不如考慮合法節稅的途徑：加入「公益出租」。

將房屋委託給政府認可的包租代管業者，或自行將住宅出租給符合資格的弱勢家庭並向政府備案，成為「公益出租人」。該出租的房屋，就能適用與自住房屋相同的1.2% 優惠房屋稅率，同時還享有每月1萬5千元租金收入免納綜合所得稅的優惠。這才是真正聰明又合法的雙贏策略。

總結：誠實申報，分層規劃
面對房屋稅2.0新制，最佳策略就是「誠實申報，分層規劃」。清楚界定自家房屋每一部分的實際用途，該自住就申請自住，該出租就按非自住或公益出租方式報稅。確實了解分層計算的原則，才能在合法合規的前提下，做出最有利的稅務安排，守護自身的權益。