高利率加關稅陰影！台灣商用不動產信心創四年低點

【M傳媒房產中心／專題報導】

近期台灣商用不動產市場投資信心出現明顯降溫。台灣不動產投資協會發布的2025年第三季商用不動產投資信心指數（ICI）顯示，總平均指數僅98.28點，較上季下滑3.16點，創近四年新低，投資人對市場態度逐漸保守。四大指標「總體經濟」、「辦公室」、「土地開發」與「店面」全面下滑，其中「店面」信心最低（80.14點），反映零售實體店面仍受電商衝擊；「辦公室」則相對穩健（110.29點），顯示收益型辦公產品仍具長期吸引力。

 

區域觀察，北、中、南三大都會土地開發信心皆下滑，北部雖仍居高（111.77點），但跌幅達7.35點；中部降至104.41點、南部則為107.35點。旅館業雖未列入總指數，但本季信心指數也下滑至93.75點。

 

政大地政系教授林左裕分析，信心下滑主因有兩個：一是央行9月會議決議利率維持不變，選擇性信用管制也未鬆綁，導致資金緊縮與土地價格鬆動；二是美國新一輪關稅戰影響出口，部分廠商減產或放無薪假，拖累整體經濟信心。不過，辦公室與土地開發指數仍維持在樂觀水準，顯示收益型不動產仍受投報率與土地稀有性支撐。

 

實際交易面來看，科技業仍是商用不動產主力。CCIM投資師范之虹指出，第三季大型交易不斷，包括台達電以69.5億元買下泰豐輪胎觀音廠房、日月光斥資65億元購入穩懋南科廠，群光電子則以10.6億元收購潤泰觀音廠房，展現AI與半導體供應鏈持續擴產動能。雖然美中關稅升溫，但台灣作為全球AI產業核心，整體影響有限。

 

金融與保險業也積極布局收益型不動產。富邦人壽以28億元購入「星聚點KTV」大樓並採售後回租模式經營，台產則以20億元入手承德路商辦，中信資產與高雄業者合資32.78億元買下雲林萬有紙廠舊廠區。主因在於金管會下修保險業收益率基準至2.545%，促使保險資金追求穩定租金回報。

 

零售市場方面，雖然電商衝擊持續，但大型零售與餐飲仍有成長力。CCIM投資師許源崇表示，今年上半年全台批發零售額達9.8兆元、年增5.6%，百貨業轉向餐飲與體驗型消費，第四季可望受惠政府普發現金，短期買氣小幅回升。

 

整體而言，2025年第三季商用不動產市場在高利率、信用管制與關稅陰影下信心走弱，但科技業與金融資金入市仍支撐部分需求。專家建議，投資人宜聚焦收益穩定、結構安全、產業長期需求明確的資產，耐心觀察政策與利率環境明朗後再布局，才能在變化市場中抓住機會。