現在市場上根本沒人願意出價，連來看屋的人都少了一半。但你的房價真的跌了嗎？ 

【M傳媒房產中心／綜合報導】

「現在市場上根本沒人願意出價，連來看屋的人都少了一半。」一位台北市的房產業者苦笑地說。根據最新統計，2025年全台房屋交易量恐跌破27萬棟，年減幅度驚人。當你走進各大重劃區，會發現建案廣告依舊閃亮，但銷售中心卻冷冷清清。這種「有價無市」的狀況，正是當前台灣房市的最佳寫照。

 

市場冷熱分化：蛋黃區與蛋白區的命運分歧台灣房市正經歷一場無聲的變革。

台經院最新景氣動向調查顯示，國內不動產市場受央行信用管制措施及銀行房貸緊縮政策衝擊，整體呈現「量縮價盤整」格局。

但這波冷風並非平均吹向每個角落。「未來房市將進入個案表現時代，不再齊漲齊跌。」專家分析，2026年台灣房市將進入一個「總量盤整、結構分化」的新階段。精華區與蛋白區的命運正在快速分化：生活、交通機能完善的蛋黃區需求穩定，抗跌性強，房價難有感下降；而供給量大、機能不足的蛋白區、蛋殼區，則面臨沉重的價格修正壓力。

 

供需失衡背後：營建成本與政策緊縮的拉鋸戰

表面上看，市場供需嚴重失衡 - 全台待售新成屋數量持續攀升，同時建築貸款餘額出現負成長。但深入探究，會發現背後有更複雜的因素在拉扯。營建成本持續高漲已成常態。營造業人力斷層嚴重，從業人員平均年齡超過48歲，加上鋼筋三年漲幅35%、混凝土上漲20%等建材成本壓力，以及耐震、綠建築等法規要求提高，都持續推升營建成本。另一方面，政策緊縮也限制了市場流動性。央行維持「穩利率＋嚴管貸款結構」主軸不變，針對多屋族與高價住宅的嚴格貸款成數限制不會鬆綁，持續抑制高總價市場的流動性。

 

人口結構改變：少子化下的房市新需求

「我覺得少子化跟房價下跌這兩件事情，它其實是不能畫上等號！」樂居創辦人李奕農分析。包括德國、英國、日本等國家，早已同時面對少子化與高齡化趨勢，但房價也沒有鬆動。真正改變的不是需求總量，而是需求結構。少子化伴隨家庭結構縮小、單人戶與小家庭比例增加，這對住宅供給提出新挑戰。消費者購屋已不完全追求大坪數，主因房價高昂，坪數縮小成為趨勢；未來住宅市場可能向更多「小宅」發展，以符合小家庭、年輕族群與單身人士的需求。

 

科技產業驅動：AI浪潮下的區域房市亮點

在整體市場低迷中，科技產業進駐的區域卻逆勢成為亮點。輝達海外總部「NVIDIA Constellation」確定落腳台北市北投士林科技園區，台北市長蔣萬安也宣布市府與輝達預估明年6月以前簽約。目前北士科房市每坪單價持續創新高，已購入北士科商辦的法人，不乏有企業總部需求的科技業、電子業，以及看好此區未來發展的投資型買方。這種「產業驅動房市」的現象不僅出現在北部。受惠於科技產業和工業園區的發展，台中市部分區域（如西屯和北屯）的房地產需求預計將保持相對穩定。

 

買方市場來臨：購屋策略新思維

面對市場轉變，專家和資深業者建議購屋族應保持觀望，等價格落底再進場。但「價格落底」的判斷，需要更細緻的區域分析。未來半年，台灣房地產市場仍以保守為主。專家預期信用管制政策持續發酵，加上整體大環境不確定，買方觀望情緒濃厚。

 

慕樺廣告專案經理周世傑建議，可從兩方向「擇優布局」：

一、重劃區：挑選具未來展望的價值區域，初期房價相對低，投報潛力高，生活機能會隨人口入住發展起來；

二、指標型國際企業進駐：大型企業磁吸相關產業人才，進而帶動薪資高的剛性購屋族群，有助推升房市。

 

房市新循環的開始

台灣房市正從「投資屬性」過渡到「居住屬性」，並開始深刻反映「高齡化、少子化、單人化」的社會結構。未來的房市贏家，將是能洞察並滿足這些結構性需求變化的產品與服務。對於計畫購屋的民眾來說，與其被市場恐慌情緒牽著走，不如靜下心來分析自身需求與財務狀況，並深入了解目標區域的實質供需情況。當市場回歸理性，真正的價值才會浮現。與其期待房價崩盤，不如學會在分化的市場中尋找真正適合自己的安居之所。