新店30年3房老屋翻修購屋指南：從1980萬開價到安心入住
站在新店的街角，看著一棟30年屋齡的中古大樓，外牆雖略顯斑駁卻仍穩固矗立，屋主開價1,980萬元。對於準備成家的買方來說，這樣的物件往往讓人心情矛盾：一方面，三房兩廳的格局寬敞，單坪單價比新案低，周邊生活機能便利；另一方面，歲月留下的水電管線、外牆滲水與結構問題，卻可能在成交後化身成為難以預估的龐大支出。買與不買，常常就在「心動」與「心慌」之間拉扯。

這樣的抉擇，也是許多中生代家庭的共通課題：到底該把錢放在「新屋的溢價」還是「老屋的翻修」？又該如何在價格談判、裝修規劃與貸款壓力測試之間找到平衡，讓購屋不至於成為一場豪賭，而是一個可預期、可管理的計畫？以下將以這間新店30年老屋為例，逐步解析行情、談判策略、翻修預算與財務規劃。

市場行情與價格談判

掌握實價登錄行情是第一步。建議直接查詢新店同區域、相近屋齡、格局類似物件的成交案例，特別要注意扣除車位後的單價差異。通常30年以上老屋價格會比新成屋低，若再考量樓層高度、朝向、鄰近捷運與否，成交行情會有明顯落差。

在此基礎上，屋況缺陷就是折價空間。老屋的翻修成本可作為買方最有力的談判籌碼。像是牆壁裂縫、漏水痕跡、電線水管是否需要全換、防水層是否老化、窗戶是否失去密封性，這些都能作為議價理由。一般來說，30年老屋的翻修支出約佔房價10%至20%，以開價1,980萬元來看，合理的初步出價落在1,700至1,800萬元之間，再依檢驗出的實際缺陷逐步談判。

在談判過程中，找專業驗屋人員或信任的裝修師傅陪同看屋，能精準列出修繕清單，也能讓屋主感受到買方的專業與謹慎，增加議價成功率。

翻修預算規劃

若決定購入，翻修就是必經課題。以30年老屋為例，建議抓總價的15-20%作為翻修預算，約300至400萬元，主要分布如下：

基礎工程：水電管線更新、防水與泥作，約佔40-50%。
廚房與衛浴：三套空間翻新需80-120萬元。
地壁面工程：包含地磚、油漆、天花板，約佔20-30%。
門窗更新：佔比約10-15%。
設計與監工費：約佔10-15%。

由於老屋常存在隱藏問題，務必再預留10-15%的備用金，避免工程中途因發現結構或管線問題而被迫超支。

財務規劃與貸款考量

除了屋價與翻修，購屋還涉及稅費與仲介服務費，約佔總價1-2%；若裝修期間需暫住外租，也要納入成本。

新店老屋的貸款成數一般在7至8成，利率則依個人信用而定。假設購屋總價1,800萬元、貸款8成即1,440萬元，以30年期、利率2.2%試算，每月本息約需5.4萬元。若再加上裝修支出，每月還款與生活壓力不容小覷，因此建議先做「房貸壓力測試」，確保月付金額不超過家庭可支配收入的40%，避免過度擠壓生活品質。

專家觀點

購買老屋並進行翻修，關鍵在於「看懂風險，算清成本」。買方必須把握兩大原則：以屋況缺陷作為談判籌碼，爭取合理價格，以及翻修預算必須務實，並預留緩衝。若能在行情、談判、裝修與財務四大面向都有完整規劃，老屋不僅能重獲新生，更能讓居住者享有實惠的價格與舒適的空間。圖／google map