換屋族必讀｜2025年限貸令下如何成功爭取八成房貸
2025年房市在央行第七波選擇性信用管制全面實施後，換屋族面臨前所未有的資金挑戰。特別是名下已有房產卻想以夫妻共同名義購屋的情況，最常因貸款成數受限而卡關。例如，一對夫妻中先生婚前已購有房產、雖無貸款，但計畫與太太共同購入第二間房並申請八成貸款，正是當前市場上最典型也最棘手的案例。究竟在嚴格政策下，換屋族是否還能突破五成上限，順利爭取八成房貸？

限貸新規定 換屋族壓力驟增

根據央行自2024年9月起實施的第七波管制，名下已有房產的購屋者，貸款條件全面收緊。首先，「有房無貸」者購買第一戶房屋將不再享有寬限期，而若購置第二戶，貸款成數更下修至最高五成，且實施範圍已擴及全國。

不過，央行也考量到換屋需求的正當性，在2024年10月增訂配套措施。若換屋族與銀行簽署切結書，承諾於一年內出售原有房屋，則新購房貸可免受第二戶五成上限限制，最高仍可核貸八成。

三大突破策略 專家建議把握

房市專家指出，換屋族若想突破限貸，至少有三個方向可行：
首先，最關鍵的是善用「賣舊換新切結書」。只要保證一年內售出舊屋，即能維持八成貸款成數。
其次，申請人安排也是關鍵，若先生名下已有房產，可考慮由太太作為主要借款人，避免因政策限制影響貸款額度。
第三，選擇對換屋族友善的銀行，例如與大型房仲合作的金融機構，往往能提供較彈性的審核條件。

自我保護機制不可少

換屋過程中，最常被忽略的是「但書條款」。專家提醒，在出價下斡旋時，務必加入「若貸不到八成可無條件解約」的保護機制，以避免因貸款不足產生違約風險。此外，提前進行貸款預審、預留議價時間與備用資金方案，都是降低風險的必要步驟。

稅務與市場時機同樣關鍵

除貸款外，稅務規劃也是換屋族須把握的重點。若賣屋後兩年內購入新屋，且新屋價格高於舊屋，可申請退還土地增值稅及房地合一稅；但須注意登記人必須一致。此外，裝修費用請廠商開立發票雖需多付5%營業稅，但未來轉售時可列為成本抵稅，長期來看更划算。展望市場，2025至2027年台灣房市將迎來交屋潮，供給增加有望帶來更大議價空間，對換屋族而言反而可能是一波契機。

專家呼籲：審慎規劃才能圓夢

整體來看，雖然限貸政策嚴格，但換屋族並非完全失去機會。只要善用切結書、調整申貸策略，並在購屋合約中留下彈性空間，八成房貸仍可達成。專家呼籲，換屋族在進場前務必尋求專業人士協助，結合法規與市場趨勢做出最有利的安排。

換屋是人生重大決策，政策多變之際更需謹慎。把握市場時機，做好資金與風險規劃，2025年仍有可能成為換屋族實現夢想的一年。