農曆年前搬新家必看！掌握自住稅率與售屋節稅攻略，別讓荷包「漏水」
【M傳媒房產中心】
農曆年前搬新家，除了忙著除舊布新，還有一件與未來幾年荷包息息相關的關鍵任務：為新家申請正確的自住稅率。

許多民眾誤以為把戶籍遷入就萬事大吉，但事實上，如果資格不符，不僅每年房屋稅、地價稅可能多繳數倍，未來出售房屋時的房地合一稅也可能多繳大筆稅金。

一、先搞清楚：持有稅與出售稅，完全不同
台灣的不動產稅制中，「持有期間的節稅」與「未來出售房屋的節稅」規則完全不同，適用對象也有所差異。主要自住優惠如下：

房屋稅（囤房稅2.0）：自住優惠稅率1.2%（符合條件可降至1%）。範圍廣，適用本人、配偶、直系親屬（含父母、子女、岳父母、公婆等）。申請需主動向地方稅務機關提出，房屋不可出租或營業，全國持有≤3戶，今年申請截止日為3月23日。
地價稅：自用住宅優惠稅率2‰（約一般稅率五分之一）。適用範圍與房屋稅相同，需地上房屋為本人或親屬所有並自住，每年申請截止日為9月22日。
房地合一稅：免稅額400萬，超過部分優惠稅率10%。僅限本人、配偶及未成年子女，須連續實際居住滿6年，期間不得出租或營業。
土地增值稅：一生一次/一生一屋優惠稅率10%，範圍包括本人、配偶及直系親屬，設籍即可，出售前1年不得出租或營業。
簡單來說，房屋稅、地價稅可以靠親屬設籍節稅，但房地合一稅則只能由本人、配偶或未成年子女連續居住來享受。

二、年前搬家後，年後兩件稅務大事必做

第一要務：申請房屋稅自住優惠（3/23截止）
房屋稅不會自動適用優惠稅率，必須辦妥戶籍、主動申報，經核准後，今年5月開徵的房屋稅即可按1%或1.2%繳納。

若逾期，則按非自住稅率（2%~4.8%）課稅，稅金可能翻倍。

技巧：多屋家庭的戶籍安排
將未成年子女戶籍設在A屋
配偶父母（岳父母/公婆）設籍B屋
如此就能同時符合自住優惠條件，避免因多屋而失去優惠。

第二要務：為未來賣房節稅鋪路
若計畫長期自住並未來出售房屋，必須從一開始就規劃房地合一稅條件。要享400萬免稅額與10%優惠稅率，戶籍必須是本人、配偶或未成年子女，並連續實際居住滿6年。岳父母或其他直系親屬設籍無法幫助房地合一稅節稅。

三、稅務規劃三口訣
近期目標：3/23前申請房屋稅自住優惠，避免稅金暴增。
中期策略：區分省稅目標，清楚分辨「每年持有稅優惠」與「未來售屋節稅」的對象與條件。
長期規劃：6年居住，若打算出售，從入住第一天起就確保本人或配偶符合連續居住條件。

妥善利用家庭成員的戶籍規劃，不僅能合法節稅，更能讓新家成為聰明資產配置的一部分，讓搬新家不只是安身立命，也為未來荷包做好保護。