預售屋爆雷警報！40萬購屋族恐遭『金融斷頭』 專家示警：4兆資金缺口恐掀房市海嘯

預售屋市場正面臨政策與市場風暴。許多在2021至2023年間簽約的購屋者，原預期能以7至8成貸款順利交屋，卻因央行限貸令導致核貸成數驟降至6.5成甚至更低，資金缺口動輒高達數百萬元，迫使部分買家選擇解約，卻又面臨高額違約金的雙重打擊。消基會房屋委員會委員靳邦忠警告，未來三年全台將有近40萬戶預售屋陸續交屋，若金融緊縮持續，恐引發大規模履約危機，衝擊整體房市穩定。 

 

限貸令下的購屋困境 

央行第七波信用管制上路後，銀行放貸趨嚴，尤其針對第二戶以上購屋者，貸款成數大幅下修。許多購屋族簽約時房價尚處低點，如今卻因貸款不足，被迫在短期內籌措數百萬元差額，否則只能選擇解約，並承擔總價15%的違約金。更棘手的是，根據《平均地權條例》，預售屋禁止換約轉售，即便買家願意降價求售，建商仍可拒絕協助換約，僅提供「原價解約」或收取違約金的選項，使消費者陷入進退兩難的困境。 

 

市場上並非所有解約案例都源於貸款問題。部分早期購入的買家帳面仍有獲利，卻因看空後市，寧願損失5%至7%簽約金提前解約，反映市場信心動搖。此外，建商為避免資金斷鏈，部分甚至主動要求買方重簽契約、讓價回購，顯示業者對後市同樣謹慎。然而，真正令人憂心的是，未來三年龐大的交屋潮將使資金壓力倍增。若以每戶2,000萬元貸款需求計算，40萬戶預售屋原需8兆元資金支持，若半數無法順利核貸，市場將面臨4兆元的資金缺口，恐引發建商周轉危機與連鎖效應。 

 

政策與市場的結構性矛盾

當前房市困境不僅是金融緊縮的短期衝擊，更凸顯制度設計與市場現實的脫節。央行限貸政策原意是抑制投機，卻意外波及自住需求；而《平均地權條例》禁止換約的規定，雖打擊炒作，卻也讓真正需要退場的買家無路可退。業者普遍將買氣低迷歸咎於信用管制，並期待下半年政策鬆綁，但現實是，銀行不動產放款集中度已達37%，逼近法定38%警戒線，短期內難見寬鬆。 

 

面對危機，政府需正視預售屋市場的結構性風險。靳邦忠建議，應針對非投機性的換約需求設立彈性機制，例如允許因貸款不足或經濟困難的買家減價轉讓，避免消費者被迫承擔全額損失。同時，金融監管單位應協調銀行強化風險分級授信，確保首購族與自住需求不受過度限縮，並建立預售屋資金監管機制，防止建商資金斷鏈引發爛尾樓風險。 

 

市場調整期的理性因應

這波預售屋解約潮不僅是購屋者的個人財務危機，更是整體房市健康度的警訊。若主管機關未能及時調整政策，未來大規模交屋潮可能加劇市場動盪，甚至影響金融穩定。對消費者而言，現階段進場購屋需審慎評估還款能力，避免過度依賴高槓桿；對建商來說，則應調整推案策略，強化資金周轉韌性。唯有政策、市場與消費者三方協力，才能讓房市回歸供需平衡的健康軌道。