自營商申請房貸：公司帳戶vs個人帳戶，銀行看什麼？

「我是自營商，每個月都會從公司帳戶轉固定金額到個人帳戶當薪水。現在要申請房貸，銀行會怎麼評估我的還款能力？」一位網友在創業社團的提問，道出許多自營商主的共同困惑。

 

這位網友的情況相當典型。作為企業經營者，他每月從公司帳戶轉出固定金額到個人帳戶作為薪資，但這種模式在申請房貸時卻面臨銀行認定的難題。銀行透露，自營商申請房貸最常見的三大痛點就是：收入認定嚴格、文件準備複雜、審核時間較長。

 

「很多自營商以為只要提供個人帳戶的轉帳紀錄就夠了，其實這是誤區。」資深房貸專員解釋，「我們必須同時檢視公司帳戶的資金流向，確認企業有穩定獲利能力，而不是只看轉到個人帳戶的金額。」

 

實務上，銀行審核自營商房貸時，會交叉比對各種資料。首先會看公司最近3年的完整財報，確認企業是否真的賺錢；接著會核對401報稅資料，確認申報的營收是否與財報吻合；最後還會檢視公司與個人帳戶之間的金流，確認轉帳的合理性。

 

「最容易被忽略的是資金流向的合理性。」會計師提醒，「如果公司帳戶經常有大額資金進出個人帳戶，卻沒有合理解釋，銀行反而會懷疑財務管理的嚴謹度。」

 

針對這種情況，專家提供幾個實用建議：首先，最好提前半年開始準備，整理出完整的金流對照表；其次，保持公司帳戶有穩定餘額，證明企業財務健全；最後，可以準備主要客戶合約或訂單，佐證公司的持續營收能力。

 

「我當初就是吃了這個虧。」一位經營五金行的老闆分享經驗，「第一次申請時只帶個人存摺，結果被打槍。後來聽從建議準備完整財報和稅單，第二次就順利過關了。」

 

這個案例提醒我們，自營商申請房貸不能只靠個人帳戶的轉帳紀錄。銀行真正在意的是企業的實質營運狀況和還款能力。與其抱怨銀行審核嚴格，不如提前做好準備，用完整的財務資料證明自己的信用價值。畢竟，對銀行來說，穩健的財務報表永遠比漂亮的個人帳戶餘額更有說服力。