名下有小套房＝新屋貸款只剩5成？呂崑富：這樣做讓銀行認首購

【M傳媒房產中心／專題報導】

隨著房價持續高漲，許多首購族與換屋族在「貸款成數」問題上倍感壓力。一位網友在論壇上分享自身困境，引發不少共鳴。他表示，自己名下目前持有一間約4坪多的小套房，仍有貸款未清，然而2026年中手上預售的新成屋即將交屋，正煩惱是否需要先把小套房貸款全部繳清，才能確保新屋貸款能順利核准，成數不會受到限制。

該網友進一步說明，如果不還清貸款，擔心銀行會把小套房算進負債比，導致新屋貸款只能核到五成。他也考慮過將小套房過戶給親人，以避免自己名下有房，是否能讓新屋貸款成數回到較有利的狀態。

專家解析：名下房貸紀錄，直接影響新屋貸款成數

知識傳媒 貸款達人 呂崑富 指出，貸款核准的重點不只看「名下是否有房」，更看「名下是否有貸款」。雖然一間僅4坪的小套房看似不影響，但在房貸審核時仍會被計入負債比。若名下已有一筆貸款，新房就會被視為「二房」貸款，成數上限多為五成至六成。

至於過戶問題，專家提醒：「產權轉移時，貸款不會自動消失，必須一併清償或由新持有人承接貸款。」換句話說，如果僅單純把小套房過戶給親人，但貸款仍在自己名下，銀行在審查新屋貸款時，依舊會把這筆負債算進去，成數仍會受限。唯有「房屋產權與貸款同時脫鉤」，才可能在新貸款申請中被視為一房族。

提前規劃，避免交屋資金壓力

知識傳媒 貸款達人 呂崑富建議，若購屋族財務能力許可，最保險的方式仍是 提前清償小套房貸款，將名下紀錄「歸零」，以利新屋貸款申請。雖然會暫時壓縮資金流動，但能有效確保交屋時的貸款成數不被縮減。

另一種做法是評估小套房的市場價值，若房價表現良好，也可考慮出售套房，直接把資金轉作新屋的自備款，既能降低負債，又能補足資金缺口。不過，若選擇單純過戶給親人，則需確保貸款一併轉移，否則僅更名而未清償，對新貸款審核毫無幫助。

貸款策略，決定購屋路順不順

這起案例凸顯出許多購屋族在「舊屋貸款」與「新屋交屋」之間的兩難。呂崑富建議，買房前建議找理財達人貸款試算，清楚掌握負債比與可貸成數，再決定是否提前還款或出售舊屋。

呂崑富 買房是一場長期財務規劃，不僅是價格的選擇，更是資金流與貸款策略的考驗。對於這位準備迎接台南新屋交屋的網友而言，如何處理手中這間4坪套房，將是決定未來幾年財務壓力的關鍵一步。

 

知識傳媒 貸款達人 呂崑富
「房屋貸款知識家」平台創辦人／資深貸款顧問
深耕房產與金融領域多年，擅長房貸優化、資產規劃與解決各類貸款難題

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