斡旋到期才要談？想加「貸款沒過退費」條款可行嗎？

【M傳媒房產中心／專題報導】

房仲在斡旋到期後才說願意談判，買家想增加保護條款卻擔心斡旋金被沒收

「斡旋已經到期了，房仲才打電話來說屋主願意出來談！」 這是許多購屋者在房屋交易中常遇到的難題。更讓人糾結的是，當買家想趁簽約時增加「貸款沒過合同作廢」的保護條款，卻擔心若賣方不同意，原先支付的斡旋金是否能夠全額拿回來？

 

斡旋金是什麼？為什麼要先付這筆錢？

斡旋金是買方向賣方表示購屋誠意的一筆錢，同時也是買方委託房仲與賣方議價的憑證。一般來說，當買方看中某間房屋並有意購買，但價格與賣方有段差距時，房仲會建議買方先支付一筆斡旋金（通常為10萬左右或房價的0.5-1%），然後由房仲嘗試以買方提出的價格去跟賣方協商。

 

在斡旋期間（通常為3-7天），如果賣方同意買方的出價條件，這筆斡旋金就會轉為訂金，交易便正式成立；如果賣方最終不同意買方提出的價格，那麼斡旋金就會全數退還給買方。然而，當斡旋期限已過，房仲才表示賣方願意談判，情況就變得複雜起來。

 

斡旋到期後的談判，法律上怎麼看？

從法律角度來看，斡旋金契約通常會明確記載有效期限。一旦超過這個期限，原則上原斡旋契約已經失效，買方有權要求返還斡旋金。不過，實務上常見的情況是，房仲在斡旋期過後才連絡上賣方，或賣方在期限後才改變心意願意談判。

 

這時的法律關係就變得比較複雜。如果買方願意在斡旋期過後繼續進行談判，可能被視為雙方同意延長或成立新的斡旋契約。因此，買方在這種情況下應該明確表達自己的立場，最好以文字記錄或書面方式確認談判條件。

 

專家看法：資金準備充足再進場

賣厝阿明認為「斡旋到期出來談基本上是死馬當作活馬醫概念」，並指出「想押貸款不足無條件解約可能會增加成交困難度」，建議「還是要有足夠的買房資金在談」。

 

這個觀點點出了現實交易中的重要考量。對賣方而言，如果買方提出的條件包含「貸款沒過合同作廢」的條款，等於增加了交易的不確定性。賣方可能會擔心，如果買方貸款真的沒過，交易就告吹，這段期間房子被綁住，可能錯失其他買家的機會。

 

想加「貸款沒過合同作廢」條款，該怎麼做？

許多購屋者，特別是首購族，會希望在契約中加入「貸款未通過一定成數則契約無效」的條款，這是合理的自我保護措施。因為如果銀行貸款無法達到預期成數，買方可能需要籌措更多自備款，甚至無法完成交易。

 

當買方希望在簽約時加入這類保護條款，而賣方不同意時，雙方便無法達成共識，契約自然不成立。在這種情況下，由於買賣雙方對契約內容沒有形成合意，原先支付的斡旋金應該全數返還給買方。

 

不過，為了避免爭議，買方應該在談判過程中就明確提出要加入這樣的條款，而不是等到談判尾聲或簽約時才突然提出。最好的做法是白紙黑字寫下附加條件，並讓房仲與賣方清楚知道這是成交的必要條件。

 

如何確保斡旋金安全退還？

要確保斡旋金在交易破局時能夠安全返還，有幾個關鍵做法：首先，所有溝通最好有書面記錄，包括透過LINE等通訊軟體明確表達自己的條件與要求。其次，在支付斡旋金時，就應該要求房仲在收據上明確記載「若買賣條件未達成協議，斡旋金全額退還」等字樣。

 

另外，也可以考慮使用內政部版的要約書代替斡旋金。要約書不需實際支付款項，只需表明購買意向，同樣能達到議價效果，且通常會載明若賣方不同意要約條件，買方無需負擔任何責任。即使選擇支付斡旋金，也可以在契約中加入「但書條款」，明確列出若貸款成數不足、屋況檢查不合格等情況下，斡旋金應全額退還。

 

遇到房仲不願退還斡旋金怎麼辦？

如果不幸遇到交易破局，房仲卻不願退還斡旋金的情況，買方可以採取以下步驟：

首先，正式發函要求返還，並設定合理期限；

接著，向房仲所屬的公司提出申訴，要求公司介入處理；

若仍無法解決，可向各縣市不動產仲介經紀商業同業公會申請調解；

最後手段則是向地方政府消費者服務中心申訴或提起民事訴訟。

 

值得注意的是，根據《不動產經紀業管理條例》，房仲業者若有違反經營規範的行為，最高可處30萬元罰鍰。因此，多數正派經營的房仲公司都會妥善處理斡旋金爭議，避免觸法。

 

面對斡旋到期後才開始的談判，買方應該堅守自己的條件與底線，明確表達需求，並確保所有約定都有書面記錄。正如賣厝阿明建議的，最好準備足夠資金再進行購屋談判，這樣不僅能增加談判籌碼，也能避免因貸款問題導致交易失敗。聰明的購屋族應該學會保護自己的權益，讓購屋這件人生大事能夠順利完成，不會因為斡旋金糾紛而蒙上陰影。